Umowa o roboty budowlane – czym jest?

 

Jeśli jesteś inwestorem budowlanym lub deweloperem umowa o roboty budowlane to jedno z podstawowych narzędzi jakie wykorzystujesz w swoim biznesie.

Żaden obiekt budowlany nie powstanie bez tej umowy, a jej treść może być kluczowa dla powodzenia Twojego przedsięwzięcia lub przeciwnie – jego porażki.

Lekceważenie tego dokumentu niejednego przywiodło już w sądowe progi, czego Ci serdecznie nie życzę, ale i w takim przypadku służę pomocą.

Umowa o roboty określa prawa i obowiązki głównych uczestników procesu budowlanego: inwestora i wykonawcy. Jej celem i sensem gospodarczym jest doprowadzenie do powstania obiektu budowlanego.

Umowy o roboty budowlane nie stosujesz do drobnych prac, takich jak położenie płytek w łazience czy zainstalowanie pieca c.o., wykonanie gładzi na ścianie itp.

Zwykle takie prace wykonuje się na podstawie umowy o dzieło.

Granica między umową o dzieło a umową o roboty budowlane jest dość płynna.

Kryterium służące do ich rozróżnienia do przede wszystkim dokumentacja techniczna – projekt, na podstawie którego wykonawca realizuje obiekt. Ten element  jest charakterystyczny dla umowy o roboty budowlane.

Dowiedzmy się teraz jakiej formy wymaga i co powinna zawierać umowa o roboty budowlane.

 

 

 

Forma umowy

 

Umowa o roboty budowlane dla swej ważności nie wymaga formy pisemnej ani formy szczególnej.

Kodeks cywilny przewiduje wprawdzie w art. 648 §1, że powinna być stwierdzona pismem, ale zawarcie jej w innej formie, nawet ustnej lub w sposób dorozumiany nie powoduje jej nieważności lub bezskuteczności.

Stanowczo nie zalecam jednak takiego rozwiązania.   W razie sporu  treść umowy będzie wymagała wykazania jej  za pomocą innych dowodów.

Mogą to być  dokumenty, zeznania świadków i stron.  Rodzi to spore ryzyko ustaleń niezgodnych z rzeczywistością.

Część składową umowy zawsze stanowi wymagana przez właściwe przepisy dokumentacja.

Jest to zazwyczaj projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno – budowlany oraz projekt techniczny. Zakres dokumentacji różni się  w zależności od rodzaju obiektu budowlanego.

 

Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?

 

Istnieją pewne elementarne składniki umowy o roboty budowlane, które muszą się w niej znaleźć, aby była ważna i stanowiła ten typ umowy.

Z art. 647 kodeksu cywilnego wynika, że zawiera ona:

–  zobowiązanie wykonawcy do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej,

– po stronie inwestora zaś zobowiązanie o dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Ten przepis zawiera kwintesencję umowy o roboty budowlane. I w zasadzie do tej gęstej definicji  można ją sprowadzić.

Dlaczego jednak umowy takie liczą kilkanaście do kilkudziesięciu a nawet kilkuset stron?

To proste – wymaga tego zabezpieczenie interesów stron, niejednokrotnie bardzo szczegółowych ustaleń  i oczekiwań. Przewidzenie sytuacji, które nie muszą ale mogą się zdarzyć. I będą rodzić bardzo poważne konsekwencje finansowe.

Zmierzmy się z tym jednak po kolei.

 

Określenie stron umowy

 

Każda umowa, a zatem również umowa o roboty budowlane wymaga precyzyjnego określenia stron.

I tu inwestorzy zważcie, że określenie wykonawcy nazwą typu „PHU Polbud” lub „Rembud– Inwestycje” nic  nie znaczą. To nie jest prawidłowa nazwa.

Firma osoby fizycznej musi obejmować jej imię i  nazwisko. Wystarczy pobrać wpis z CEIDG – do umowy wpisujemy dokładnie taką firmę jaka widnieje w tym wpisie.

W przypadku spółek – obowiązkowo sprawdzamy wpis w KRS. Wynika z niej nie tylko firma strony, ale również należy zwrócić uwagę na sposób reprezentacji spółki.

Dodatkowo weryfikujemy  czy nie ma wpisu o zawieszeniu działalności lub o postępowaniu upadłościowym.

 

Przedmiot i cel umowy o roboty budowlane 

 

Przedmiotem umowy jest zobowiązanie wykonawcy do wykonania określonych robót budowlanych i oddania inwestorowi umówionego obiektu oraz zobowiązanie inwestora do zapłaty za roboty i odbiór obiektu.

Celem zaś – wzniesienie na rzecz inwestora obiektu, wybudowanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej.

Te elementy są następnie szczegółowo rozwijane w postanowieniach umowy.

Istotnym i ciekawym kryterium są zasady wiedzy technicznej. Czasami nazywane w umowach zasadami sztuki budowlanej. Oba pojęcia są nieostre i wymagają odniesienia się każdorazowo  do aktualnie obowiązującej wiedzy technicznej. Ta zaś nie jest nigdzie skodyfikowana lecz wynika z zasad użycia  dostępnych technologii, materiałów, techniki budowlanej.

W razie sporu zgodność wykonania robót z zasadami wiedzy technicznej wymaga opinii biegłego.

Pomocne w tej materii mogą być   „Warunki techniczne wykonania i odbioru robót budowlanych” opracowane przez Instytut techniki budowlanej. Nie są regulacją prawną, lecz znajdują szerokie zastosowanie w budownictwie i uznawane są za standardy wykonania robót. 

Więcej na ich temat możesz poczytać na stronie ITB https://www.itb.pl/warunki-techniczne-wykonania-i-odbioru-robot-budowlanych/.

 

 

Szczegółowy opis robót budowlanych

 

Opis robót budowlanych to rdzeń umowy.

Tak naprawdę zawiera się jednak nie w samej jej treści lecz w dokumentacji technicznej, która stanowi załącznik i jej  integralną część.

Umowa zwykle lakonicznie opisuje przedmiot robót i odwołuje się do tejże dokumentacji.

Dodatkowym elementem jest TES – tabela elementów scalonych, także  załącznik do umowy. Wymienia poszczególne elementy robót  oraz ich ceny jednostkowe.

Określenie w umowie wzajemnych relacji tych komponentów jest niezwykle ważne gdyż ostatecznie wskazuje zakres robót, które ma zrealizować wykonawca.

Ten zakres jest zaś najczęstszym podłożem sporów z inwestorem.

Jeśli wykonawca nie podejmuje się wykonania wszystkich robót objętych dokumentacją techniczną  nieodzowne jest wyłączenie danych  robót wyraźnie w treści umowy.

 

Dokumentacja techniczna w umowie o roboty budowlane 

 

Dokumentację techniczną stanowi zwykle projekt budowlany, na który składa się projekt architektoniczno-budowlany,  projekt zagospodarowania terenu,  projekt techniczny, projekt wykonawczy.

Nie w każdym przedsięwzięciu występują te wszystkie projekty. Skromniejszy zakres  projektowy mają przedsięwzięcia infrastrukturalne np. sieci uzbrojenia terenu lub urządzeń budowlanych.

Przedstawiane są z reguły w projekcie zagospodarowania terenu.

Na dokumentację techniczną składają się jeszcze pozwolenia, różnorakie uzgodnienia techniczne, warunki przyłączenia do sieci, w zależności od rodzaju inwestycji.

Niejednokrotnie specyficzne uwarunkowania danego przedsięwzięcia wymagają uzgodnienia i dołączenia dodatkowych rysunków, specyfikacji, ustaleń, które strony mogą włączyć do dokumentacji technicznej.

I taki zabieg jest  zalecany,  aby na etapie realizacji nie dochodziło do sporów na tle szczegółów technicznych, które teoretycznie mogą być niewielkie lecz kosztowne w wykonaniu.

 

Standard wykonania robót budowlanych 

 

Standard wykonania zawiera przede wszystkim specyfikacje techniczne materiałów i urządzeń, normy i  standardy jakości, których wymaga inwestor.

Niejednokrotnie są bardzo szczegółowe, określają szczegółowe parametry techniczne i producentów. Innym razem ogólniejsze,  dopuszczają zamienne rozwiązania.

Wskazane jest aby zastrzec w umowie obowiązek przedstawiania materiałów i urządzeń do zatwierdzania przez inwestora, przed ich wbudowaniem.

 

Roboty dodatkowe i zamienne

 

Jeśli spotkałeś się z robotami dodatkowymi lub zamiennymi w swej inwestycji wiesz, że to newralgiczny temat.

Nie warto zostawiać ich do uregulowania ad hoc, gdy już się wydarzą i po fakcie trzeba rozliczać je z wykonawcą.

W takim przypadku zazwyczaj dochodzi do sporów i sprawa często kończy się w sądzie.

Warto przewidzieć w umowie ewentualność takich prac i sposób ich rozliczenia. Zwłaszcza, że potrzeba ich wykonania powstaje w większości  inwestycji .

Określenie ram prawnych dla takich prac daje komfort zarówno inwestorowi jak i wykonawcy.

Umowa powinna określać sposób ich zgłaszania, uzgadniania i  ustalania za nie wynagrodzenia.

I nie zapomnijmy – mogą wymagać zmian w projekcie  i zatwierdzenia ich jako zmiany nieistotne przez projektanta a nawet uzyskania zamiennego pozwolenia na budowę.

Na pewno nie chciałbyś znaleźć się w sytuacji samowoli budowlanej. Do tego zaś może doprowadzić istotne odstępstwo od projektu budowlanego.

 

Prawa i obowiązki stron w umowie o roboty budowlane 

 

Z zasady, a raczej celu umowy o roboty budowlane wynika, że gros obowiązków spoczywa na wykonawcy robót, zaś większość uprawnień przysługuje inwestorowi.

Prawidłowe określenie obowiązków wykonawcy to klucz do należytego wykonania robót i spokojnego snu inwestora. I niestety wymaga to dość dużej szczegółowości.

W praktyce wykonawca umownie przejmuje część zobowiązań inwestora np. zapewnia kierownika budowy i jest odpowiedzialny za wykonanie jego obowiązków.

W umowach typu „ projektuj i buduj”  podejmuje się też dostarczenia dokumentacji projektowej.

Poniżej wymieniam typowe obowiązki i uprawnienia każdej ze stron zastrzegane w umowach o roboty budowlane.

 

Obowiązki wykonawcy

 

– protokolarne przejęcie placu budowy i jego zabezpieczenie/ogrodzenie

– prowadzenie dziennika budowy oraz dokumentacji budowlanej, udostępnianie ich  inspektorowi nadzoru budowlanego

– wytyczenie obiektu przez uprawnionego geodetę

– wykonanie robót zgodnie z pozwoleniem na budowę, projektem i wiedzą techniczną

– dotrzymanie terminów rozpoczęcia i zakończenia robót oraz terminów pośrednich określonych harmonogramem

– przedstawienie inwestorowi do odbiorów prac zanikających, odbiorów stanów zaawansowania robót, odbioru końcowego, innych odbiorów określonych umową

– zapewnienie bezpieczeństwa wykonania prac, w tym użycie sprawnego i dopuszczonego do użytkowania sprzętu budowlanego, zapewnienie odzieży ochronnej  wszystkim osobom znajdującym się na placu budowy, przestrzeganie zasad bhp

– zapewnienie porządku na placu budowy

– dostarczenie i użycie materiałów budowlanych dopuszczonych do obrotu na terenie RP, ze stosownymi atestami i certyfikatami

– informowanie o rozbieżnościach w dokumentacji projektowej

– dostarczenie inwestorowi dokumentacji powykonawczej

– usunięcie wad robót

– udzielenie gwarancji jakości robót

– dostarczenie zabezpieczeń prawidłowego wykonania robót – gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej bądź kaucji gwarancyjnej

– posługiwanie się personelem z odpowiednimi kwalifikacjami i uprawnieniami, szczególnie dotyczy to poszczególnych branż – sanitarnej, elektrycznej,

– ubezpieczenie placu budowy i robót oraz osób zatrudnionych

 

Uprawnienia wykonawcy

 

– prawo do wynagrodzenia za roboty

– prawo do odbioru przez inwestora wykonanego obiektu, pozostałych odbiorów przewidzianych umową

– prawo do rozstrzygania przez inwestora (jego projektanta) sprzeczności lub rozbieżności w projekcie

 

Obowiązki inwestora

 

– wydanie protokolarne placu budowy

– dostarczenie Wykonawcy dokumentacji projektowej ( o ile nie jest to umowa „projektuj i buduj”)

–  odbiór wykonanego obiektu, pozostałe odbiory przewidziane umową

– zapewnienie nadzoru inwestorskiego

– zapewnienie nadzoru autorskiego projektanta

– zapłata wynagrodzenia na rzecz wykonawcy

 

Uprawnienia inwestora

 

– prawo do odbioru obiektu, wykonanego terminowo, zgodnie z projektem i wiedzą techniczną oraz wymogami umownymi

– prawo do otrzymania kompletnej i prawidłowej dokumentacji powykonawczej oraz całej dokumentacji budowy

– prawo do usunięcia wad przez wykonawcę zarówno przed odbiorem końcowym jak i w okresie gwarancji i rękojmi

– uprawnienia skorelowane z wymienionymi powyżej obowiązkami wykonawcy

 

 

Wynagrodzenie

 

Wynagrodzenie to niezwykle istotny a zarazem zapalny temat w umowie o roboty budowlane.

Może być określono ryczałtowo – w góry ustalonej kwocie lub kosztorysowo – według obmiaru prac i cen jednostkowych poszczególnych elementów.

Oczywiście każdy w tej branży wie, że dla inwestora jedynym korzystnym  rozwiązaniem jest wynagrodzenie ryczałtowe.

Z kolei każdemu wykonawcy zależy na wynagrodzeniu kosztorysowym.

Czasami przyjmowane są systemy mieszane – gdy zasadnicze wynagrodzenie jest ryczałtowe, zaś za roboty dodatkowe obliczane kosztorysowo.

Zapłata wynagrodzenia następuje przeważnie częściami – w miarę postępu prac. Podstawą są protokoły zaawansowania robót.

Istotne dla inwestora jest aby ostatnia płatność zastrzeżona była po odbiorze końcowym a z każdej faktury inwestor zatrzymał  część na poczet kaucji gwarancyjnej.

Postanowienia o wynagrodzeniu mogą być i zazwyczaj są znacznie bardziej rozbudowane.

Należy np. określić dokumenty, jakie musi dostarczyć wykonawca, aby otrzymać zapłatę.

Jest to kwestia bezpieczeństwa inwestora, aby nie zapłacił za zakres niewykonany lub o innej wartości.

 

Terminy

 

Nie ukrywajmy – terminy w umowie o roboty budowlane to jedna z kluczowych kwestii.

Jeśli prowadzisz przedsięwzięcie deweloperskie lub jesteś inwestorem obiektu komercyjnego wiesz doskonale, jak ważne jest dotrzymanie terminów przez wykonawcę.

Wpływa bowiem nie tylko na samo prawidłowe wykonanie umowy o roboty budowlane.

Rzutuje na   wykonanie zobowiązań inwestora wobec jego klientów/kontrahentów i wobec banku, który udzielił kredytu na budowę.

Dlatego ten element jest w umowie o roboty traktowany bardzo restrykcyjnie i wymaga, aby  obwarować go  poważnymi sankcjami.

Podstawowe terminy to te dotyczące przejęcia placu budowy przez wykonawcę, rozpoczęcia i zakończenia robót oraz odbioru obiektu przez inwestora.

W większych przedsięwzięciach zastrzega się także terminy etapów – kamieni milowych i sporządza się szczegółowy harmonogram robót.

Za zwłokę i opóźnienia  (choć sądy z reguły i tak wymagają wykazania  zwłoki)  w dotrzymaniu głównych terminów należy przewidzieć stosowne kary umowne.

Zwłoka od opóźnienia różni się tym, że jest zawiniona.

Powinno wymagać się także stosownych notyfikacji od wykonawcy w przypadku, gdy istnieje zagrożenie opóźnieniem, wystąpiła okoliczność, która takie opóźnienie powoduje.

 

Postanowienia dotyczące podwykonawców

 

Prace budowlane rzadko obywają się bez podwykonawców.

W przypadku obiektów wykonywanych w trybie generalnego wykonawstwa posługiwanie się podwykonawcami to reguła.

Rodzi to dla inwestora ryzyko zapłaty  wynagrodzeń na ich rzecz.

Dlaczego?

Art. 647¹ kodeksu cywilnego przewiduje solidarną odpowiedzialność inwestora wraz z wykonawcą za wynagrodzenia zgłoszonych inwestorowi podwykonawców.

Przepis ten w pewien sposób warunkuje i limituje odpowiedzialność inwestora, ale nie jest on  w stanie się od niej uwolnić. Regulacja ta nie może być umownie zmieniona na niekorzyść podwykonawców.

Z tego względu należy przewidzieć w umowie o roboty budowlane postanowienia, które pozwalają na zminimalizowanie ryzyka finansowego, jak choćby:

– obowiązek zapłaty przez wykonawcę wynagrodzeń na rzecz podwykonawców przed zapłatą wynagrodzenia przez inwestora na rzecz wykonawcy i potwierdzenie tej zapłaty stosownymi oświadczeniami wykonawcy

– obowiązek zwrotu przez wykonawcę uiszczonego przez inwestora wynagrodzenia na rzecz podwykonawcy

– zabezpieczenie zwrotu tych wynagrodzeń kaucją gwarancyjną lub gwarancją bankową/ubezpieczeniową

– procedurę zgłaszania podwykonawców inwestorowi

Nie ma przeszkód, aby wykonawca zobowiązał się, że nie będzie zgłaszał inwestorowi podwykonawców. Nie eliminuje to jednak całkowicie problemu, gdyż podwykonawcy mogą sami się zgłaszać.

 

Odpowiedzialność stron umowy o roboty budowlane

 

Odpowiedzialność stron w umowie o roboty budowlane to bardzo szeroki temat. Tu można zasygnalizować jedynie najważniejsze kwestie:

– od chwili przejęcia placu budowy wykonawca odpowiada za szkody na jego terenie, na zasadach ogólnych.

Nie wyłącza to całkowicie odpowiedzialności inwestora, dlatego w jego żywotnym interesie jest prawidłowe ubezpieczenie robót i osób, które na tym placu budowy się znajdą;

– wykonawca odpowiada wobec inwestora za prawidłowe i terminowe wykonanie robót oraz oddanie obiektu, w tym za wywiązanie się z poszczególnych obowiązków umownych;

– inwestor odpowiada wobec wykonawcy przede wszystkim za dokonywanie odbiorów i terminowe płatności wynagrodzenia;

– podstawą odpowiedzialności ustawowej obu stron jest niedochowanie należytej staranności (art. 472 kodeksu cywilnego);

–  może być ona jednak  modyfikowana umownie, po stronie wykonawcy zwykle jest rozszerzana. Dokonuje się tego przez  uniezależnienie jej w konkretnych sytuacjach od winy wykonawcy;

– szczególną postacią jest odpowiedzialność wykonawcy z tytułu gwarancji jakości i rękojmi. Odrywa się ją od winy – do jej istnienia wystarczy tylko stwierdzenie wad, które powstały w toku budowy;

– odpowiedzialność przejawia się w obowiązku naprawienia szkody – przeważnie przez zapłatę odszkodowania lub kary umownej oraz co do wad- w obowiązku ich usunięcia.

 

Kary umowne

 

Kara umowna jest ciekawą instytucją, gdyż spełnia w umowie w zasadzie kilka funkcji.

Z jednej strony stanowi, jak nazwa wskazuje, sankcję  za niewykonanie lub nienależyte wykonanie określonego obowiązku.

Z drugiej strony obejmuje zryczałtowane odszkodowanie.

Motywuje i dyscyplinuje do wykonania zobowiązania a to sprawia, że pełni też funkcję zabezpieczenia.

Nie każdy obowiązek można obwarować karą umowną, z czego nie każdy zdaje sobie sprawę.

Dopiero w trakcie dochodzenia roszczenia okazuje się, że zastrzeżenie kary umownej było nieważne.

Dlaczego?

Karę umowną możesz zastrzec wyłącznie odnośnie  zobowiązań niepieniężnych np. na wypadek niewykonania robót, zwłoki w ich wykonaniu, niedostarczenia wymaganej dokumentacji.

Zobowiązania pieniężne tj. zapłata kwoty pieniężnej  z jakiegokolwiek tytułu np. zapłata wynagrodzenia lub wpłata kaucji  nie może być obwarowana karą umowną.

W umowie o roboty budowlane najczęściej zastrzega się karę umowną w przypadkach:

– zwłoki lub opóźnienia wykonawcy w zakończeniu robót i usunięciu wad

– naruszenia przepisów BHP na placu budowy

– niedostarczenia lub opóźnienia/zwłoki w dostarczeniu dokumentacji powykonawczej

– braku ubezpieczenia wymaganego umową

–  naruszenia obowiązków związanych z prowadzeniem dokumentacji budowy, w tym udostępniania jej inwestorowi.

Kara zastrzegana jest w kwotach ryczałtowych za dane naruszenia lub w stawkach dziennych gdy naruszenie ma charakter ciągły np. w przypadku opóźnienia i nalicza się  ją do chwili ustania tego stanu.

 

Jak zabezpieczyć roszczenia i prawa stron w umowie o roboty budowlane?

 

Zabezpieczenie wykonania umowy to jeden z jej najważniejszych elementów.

Niejednokrotnie w razie pojawienia się konfliktu  przesądzi o sukcesie jednej lub drugiej strony.

Ma funkcję motywującą do wykonania zobowiązań przez stronę, która udzieliła zabezpieczenia.

Inwestor zabezpiecza się poprzez:

– zatrzymanie kaucji gwarancyjnych wykonawcy

– gwarancję bankową lub ubezpieczeniową udzieloną na zlecenie wykonawcy

Tu pokrótce omówimy najważniejsze cechy tych zabezpieczeń.

 

Kaucja gwarancyjna

 

Kaucja gwarancyjna to kwota pieniężna, która  znajduje  się w posiadaniu inwestora i zabezpiecza jego roszczenia do wykonawcy robót. W zależności od sposobu sformułowania postanowień o kaucji zakres zabezpieczonych roszczeń może być szerszy lub węższy.

Powinny one obejmować przede wszystkich szkodę, wywołaną niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania przez wykonawcę, w tym nieusunięciem wad lub opóźnieniem/zwłoką w ich usunięciu. Łącznie z karą umowną.

Zarówno w okresie wykonywania robót jak i w okresie rękojmi i gwarancji.

Kaucja powinna też  zabezpieczać wierzytelności z tytułu roszczeń   podwykonawców  do inwestora.

Kaucja w klasycznym ujęciu to kwota, którą wykonawca wpłaca inwestorowi a inwestor przechowuje ją przez określony czas  i zwraca wykonawcy  po jego upływie i wywiązaniu się przez niego  z zobowiązań.

Rzadko jednak się tworzy się ją przez wpłatę.

Zwykle jest zatrzymywana z części wynagrodzenia należnego wykonawcy z każdej faktury częściowej i wypłacana  częściowo po odbiorze końcowym a częściowo po upływie okresu gwarancji i rękojmi.

Można oczywiście ustalić inne terminy zwrotu kaucji, choć w interesie inwestora jest jak najdłuższe trwanie tego zabezpieczenia.

Wypłacie podlega kwota pozostała po zaspokojeniu roszczeń inwestora.

 

Gwarancja bankowa i ubezpieczeniowa

 

Gwarancja bankowa i ubezpieczeniowa pełni tę samą funkcję co kaucja gwarancyjna tj. zabezpiecza te same roszczenia – vide rozdział o kaucji gwarancyjnej powyżej.

Dzięki skorzystaniu z tej formy zabezpieczenia wykonawca nie zamraża swoich pieniędzy ale z drugiej strony musi ponieść koszt jej udzielenia – wynagrodzenie dla banku lub ubezpieczyciela.

Gwarancja jest sformalizowanym dokumentem a każde postanowienie ma znaczenie przy jej realizacji.

Dlatego bardzo istotne jest dla inwestora, aby jej treść była prawidłowo sformułowana tj. w taki sposób, który uniemożliwi bankowi lub ubezpieczycielowi uchylenie się od wypłaty.

Przede wszystkim należy unikać uzależnienia tej wypłaty od jakichkolwiek warunków.

Powinna być też płatna na pierwsze żądanie.

Z kolei wykonawcy zwykle zależy, aby w gwarancji wpisane były warunki  jej realizacji np. nieusunięcie wad i wykazanie tego stosownymi dokumentami.

Zamieszczanie  warunków jest charakterystyczne dla gwarancji ubezpieczeniowych. Dlatego jest ona mniej korzystna  dla inwestora a łaskawsza dla wykonawcy. Przy tym jej koszt zwykle niższy niż gwarancji bankowej.

Istotne jest określenie formalnych wymogów żądania wypłaty. Bank – gwarant  często  te wymogi zaostrza i oczekuje  podpisów zarządu na żądaniu wypłaty   i potwierdzenia ich przez bank inwestora.

Dopełnienie tego  może okazać się niemożliwe lub utrudnione, jeżeli pozostało  mało czasu do upływu ważności gwarancji a nastąpiła nagła potrzeba jej realizacji.

Złożenie żądania wypłaty  po terminie ważności gwarancji spowoduje odmowę zapłaty przez bank – gwaranta.

 

Gwarancja zapłaty za roboty budowlane

 

Prawo do  gwarancji  zapłaty to szczególne, ustawowe zabezpieczenie wykonawcy robót budowlanych.

Wynika z art. 649¹ kodeksu cywilnego i ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Oznacza to, że prawa do gwarancji zapłaty nie można wyłączyć ani ograniczyć  umownie.

W przypadku zgłoszenia żądania przez wykonawcę inwestor zobowiązany jest do udzielenia gwarancji terminowej zapłaty za wykonanie robót budowlanych.

Może być udzielona w postaci gwarancji bankowej, ubezpieczeniowej, akredytywy lub poręczenia bankowego.

Co więcej – aby inwestorowi nie przyszedł do głowy pomysł odstąpienia od umowy w momencie, gdy wykonawca zażąda takiej gwarancji – ustawa wyłącza możliwość odstąpienia z tej przyczyny.

W praktyce, nawet gdy oświadczenie o odstąpieniu  wskazuje inny powód, wykonawca z reguły dowodzi przed sądem, że rzeczywistą przyczyną było zażądanie gwarancji. I niejednokrotnie sąd uznaje jego racje.

I w tym miejscu należy też pamiętać, że  nie można odstąpić od umowy z jakiegokolwiek powodu. Musi on wynikać z ustawy lub z umowy. Dodatkowo przed sądem trzeba udowodnić, że faktycznie zaistniał.

Skonstruowanie skutecznego oświadczenia o odstąpieniu wymaga zatem dużej precyzji i doświadczenia.

Wykonawca może  żądać gwarancji zapłaty w każdym czasie i  do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia. Przy tym obejmuje ono zarówno roboty podstawowe jak  dodatkowe lub  nawet konieczne do wykonania umowy, zaakceptowane na piśmie przez inwestora.

Innymi słowy, nawet na początku wykonywania prac, gdy ich stan zaawansowania jest nikły i nawet gdy wykonawca zdradza objawy niechęci do wykonywania robót np. jest w zwłoce, może zażądać od inwestora gwarancji na całość robót.

Dlatego tak istotne jest przewidzenie w umowie możliwości wyjścia z niej przez inwestora w przypadku, gdy pojawią się pierwsze symptomy problemów.

Co więcej, niedostarczenie gwarancji zapłaty w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż  45 dni stanowi podstawę do odstąpienia od umowy przez wykonawcę z winy  inwestora.

Przed odstąpieniem   brak tej gwarancji stanowi przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych, należy się zatem liczyć z zejściem wykonawcy z placu budowy.

Jest to zatem bardzo surowy reżim dla inwestora. Uregulowanie to powstało na skutek   praktyki nieuiszczania  przez inwestorów płatności na rzecz wykonawców.

 

Ubezpieczenie robót budowlanych

 

Nigdy nie zapomnij o ubezpieczeniu na budowie.

I sprawdź, czy jest prawidłowe ubezpieczenie. Odpowiadające Twoim potrzebom, danemu przedsięwzięciu, sposobowi jego realizacji.

Nie wystarczy zweryfikować polisę aby to stwierdzić. Zawiera ona podstawowe warunki ubezpieczenia

Koniecznie przeanalizuj OWU – tam kryją  się wyłączenia, które ostatecznie przesądzą, co faktycznie jest ubezpieczone i jaki jest zakres ochrony.

Jakie ubezpieczenie?

CAR /EAR– ubezpieczenie wszystkich ryzyk budowy. Obejmuje budowany obiekt, zaplecze budowy, materiały i sprzęt budowlany. Chroni w przypadku pożaru, zalania, zawalenia się obiektu, huraganu, innych zdarzeń zewnętrznych.

Jest wiele wyłączeń w ochronie ale część z nich można ubezpieczyć przez „wykupienie” klauzul indywidualnych.

OC –  ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, chroni przed roszczeniami osób trzecich

NNW – ubezpieczenie od nieszczęśliwych wypadków, istotne jest zapewnienie takiego ubezpieczenia personelowi pracującemu na placu budowy.

Z reguły umownie zobowiązuje się do zapewnienia powyższych ubezpieczeń generalnego wykonawcę.

Jeżeli inwestor nie posługuje się generalnym wykonawcą lecz wykonuje roboty za pomocą wielu wykonawców, on sam powinien wykupić powyższe ubezpieczenia.

Niezależnie od tego nałożyć na każdego wykonawcę obowiązek posiadania OC i NNW dla jego pracowników.

 

Gwarancja i rękojmia za wady 

 

Gwarancja jakości to podstawowy instrument inwestora egzekwowania od wykonawcy usuwania wad jego robót.

Należy pamiętać, że nie wynika z przepisów prawa a stanowi wyłącznie instytucję umowną.

Co to oznacza w praktyce?

To, że jeśli jej nie zastrzeżesz w umowie, gwarancja nie będzie Ci przysługiwać.

Także to, że wymaga dość dokładnego uregulowania. W przeciwnym wypadku strony nie będą wiedziały, jakie konkretnie prawa i obowiązki z niej wynikają. Czego każda z nich może oczekiwać od drugiej strony.

Błędem w umowach o roboty budowlane jest ogólnikowe unormowanie gwarancji jakości.

W efekcie gdy dochodzi do sporu strony przerzucają się różnorakimi interpretacjami skąpych  zapisów umownych, które najczęściej nic nie mają wspólnego z ich literalną treścią.

Minimum, które powinny obejmować postanowienia o gwarancji to:

– zobowiązanie wykonawcy do usunięcia wad

-okres gwarancji

– termin usunięcia wad

– uprawnienie inwestora do zastępczego usunięcia wad

Zwykle zastrzega się także kary umowne za uchybienie terminowi usunięcia.

Wykonawcy z kolei wskazują, w jakich przypadkach nie ponoszą odpowiedzialności za wady.

Tego typu wyłączenia także wymagają bardzo uważnego sprecyzowania.

 

Po co w takim razie rękojmia za wady  i czemu służy, skoro wykonawca udzielił gwarancji?

 

Rękojmia przysługuje z mocy prawa. Na mocy art. 638 § 1 w zw. z art. 656§1 kodeksu cywilnego stosuje się przepisy o rękojmi przy umowie sprzedaży.

Rękojmia obejmuje szerszy katalog uprawnień niż gwarancja, gdyż inwestor może nie tylko żądać usunięcia wad ale również  złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy. Są to uprawnienia rozłączne.

Nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna.

Wykonawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem roku, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania obiektu inwestorowi.

Na tym tle mogą powstać wątpliwości, czy w odniesieniu do przedmiotu robót w postaci budynku zastosowanie ma termin roczny czy pięcioletni.

Budynek stanowi niewątpliwie część składową nieruchomości lub odrębną nieruchomość  (jeśli posadowiony jest na gruncie w użytkowaniu wieczystym).

Należy zatem uznać, że jeśli wada dotyczy budynku zastosowanie ma termin pięcioletni rękojmi.

Rękojmię można również modyfikować umownie  i wprost określić zarówno termin jej obowiązywania jak i uprawnienia z niej wynikające.

Gwarancję od rękojmi różni także rozkład  ciężaru dowodu – co ma znaczenie w razie sporu sądowego.

Jest to wprawdzie niuans, ale bardzo istotny.  Powoduje, że dla inwestora łatwiej dochodzić jest roszczeń z tytułu gwarancji.

Zależy to jednak także od sposobu sformułowania jej warunków. Dlatego zadanie to lepiej powierzyć profesjonaliście – prawnikowi specjalizującemu się w kontraktach budowlanych.

 

Rozwiązanie, wypowiedzenie lub odstąpienie od umowy

 

Umowa o roboty budowlane może zakończyć się w różnoraki sposób.

Przez wykonanie zobowiązań przez obie strony w terminie  – co jest najbardziej pożądanym scenariuszem.

Także przed jej wykonaniem – na skutek rozwiązania lub odstąpienia.

Ewentualne zastrzeżenie wypowiedzenia umowy w jej treści należy traktować jako prawo odstąpienia. Wypowiedzenie może dotyczyć bowiem stosunków ciągłych.

Umowa o roboty budowlane, jako umowa rezultatu, do takich nie należy.

Strony mogą ją wspólnie i dobrowolnie rozwiązać przed osiągnięciem tego rezultatu tj. wybudowaniem obiektu przez wykonawcę i odbiorem go przez inwestora.

Wówczas należy stosownie, w porozumieniu rozwiązującym, uregulować wzajemne prawa i obowiązki oraz ewentualne roszczenia obu stron,  związane z tym rozwiązaniem.

Odstąpienie od umowy to zupełnie odmienne rozwiązanie, powodujące zazwyczaj lawinę roszczeń.

Stanowi jednostronne oświadczenie jednej ze stron i wymaga oparcia na podstawie ustawowej lub umownej.

Brak takiej podstawy spowoduje bezskuteczność odstąpienia.

Dlatego niezwykle istotne jest wprowadzenie do umowy o roboty budowlane katalogu przyczyn, z jakich dana strona może odstąpić.

Katalog ten jest znacznie bardziej rozbudowany co do prawa odstąpienia przez inwestora.

Wynika to z faktu, że to po stronie wykonawcy istnieje większość obowiązków umownych i ryzyko ich niewypełnienia. W efekcie – niewykonanie obiektu i nieosiągnięcie tym samym celu umowy.

Przykładowymi zdarzeniami, co do których zastrzega się prawo odstąpienia jest opóźnienie lub zwłoka wykonawcy, wadliwe wykonywanie robót i brak poprawy, brak zachowania zasad bhp na placu budowy, niedostarczenie inwestorowi zabezpieczeń.

Ustawowe prawo odstąpienie wynika:

–  z art. 636 §1  w zw. z art. 656 kodeksu cywilnego, na mocy którego inwestor może odstąpić, gdy wykonawca   opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem robót tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym

– z art. 636§2 w zw. z art. 656 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym  jeżeli wykonawca wykonuje roboty budowlane w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, inwestor może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Bezskuteczny upływ terminu uprawnia inwestora do odstąpienia od umowy.

– z art. 491 kodeksu cywilnego – w przypadku zwłoki jednej ze stron co do wykonania jej zobowiązania, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni termin dodatkowy a po jego upływie odstąpić od umowy.

Powyższe podstawy w praktyce stosowania są obarczone jednak trudnościami w ścisłym wykazaniu przesłanek. Dlatego koniecznie należy wprowadzić przyczyny umowne, pozbawione tych wad.

Nie wystarczy jednak ograniczyć się do uregulowania prawa odstąpienia.

Należy też przewidzieć, co się dzieje po jego wykonaniu. Na jakiej zasadzie następują wzajemne rozliczenia stron oraz wskazać procedurę tych rozliczeń. Podstawą jej jest sporządzenie inwentaryzacji prac.

Brak tej procedury  spowoduje chaos i węzeł wzajemnych roszczeń, które prędzej czy później trafią do sądu. Rozstrzygnięcie ich  na podstawie przepisów ustawowych jest niezwykle skomplikowane i rodzi wiele pułapek.

 

Załączniki do umowy o roboty budowlane 

 

Załącznikiem do umowy zawsze powinna dokumentacja techniczna, która  obejmuje co najmniej projekt budowlany.

Standardowymi  załącznikami są  także:

–  TES – tabela elementów scalonych prac z cenami jednostkowymi,

–  standard wykonania,

–  harmonogram robót,

– wzory gwarancji bankowych/ubezpieczeniowych

Opcjonalnie załącza się wzory protokołów odbioru, zaawansowania prac, polisy ubezpieczeniowe i inne, zależne od specyfiki danych robót.

 

Najczęstsze błędy w umowach o roboty budowlane

 

Sporządzając samemu umowę o roboty budowlane błędów można popełnić bez liku.

Wzory dostępne w Internecie są bardzo lakoniczne i niedostosowane do konkretnych inwestycji.

Każdą umowę  należy dostosować do rodzaju obiektu, warunków dotyczących danej inwestycji, w tym wynikających z pozwolenia na budowę, indywidualnych wymogów inwestora.

Najczęstsze  błędy w umowach o roboty budowlane to:

– wadliwe określenie zakresu robót, bez odwołania się do dokumentacji projektowej lub zawężenie zakresu do robót ściśle wymienionych w treści umowy

– brak określenia procedury zlecenia robót zamiennych i dodatkowych oraz ustalenia wynagrodzenia za te roboty

– błędy w określeniu wynagrodzenia, co powoduje wątpliwości czy jest ono ryczałtowe czy kosztorysowe

– brak precyzyjnych regulacji w przypadku błędów lub nieścisłości projektowych

– brak postanowień o wykonaniu zastępczym lub nieprawidłowe sformułowanie takich postanowień

– błędne zastrzeżenie kar umownych – np. za niewykonanie zobowiązań pieniężnych lub brak zastrzeżenia takich kar

– ubezpieczenia niedostosowane do rodzaju i skali inwestycji

– brak określenia lub zbyt lakoniczne określenie procedur odbiorowych

– niejasne lub mało praktyczne   procedury zatwierdzania protokołów zaawansowania robót i przedstawiania faktur do zapłaty

– brak wymogu oświadczeń wykonawcy o zapłacie wynagrodzeń na rzecz podwykonawców

– brak zabezpieczeń inwestora na wypadek zapłaty przez niego wynagrodzeń podwykonawcom

– nieprecyzyjne uregulowanie gwarancji jakości

Zdecydowanie umowa o roboty budowlane jest tworem  zbyt skomplikowanym aby tworzyć ja samemu lub upierać się na przykładowych wzorach z internetu.

Wymaga znajomości branży, przepisów i orzecznictwa a także doświadczenia i dostosowania do warunków konkretnej inwestycji.

Dlatego zdecydowanie warto skorzystać z pomocy prawnika wyspecjalizowanego w tego typu umowach i prawie budowlanym.

 

Pytania i odpowiedzi/ Q&A

 

Czy umowa o roboty budowlane musi być na piśmie?

Nie, umowa o roboty budowlane dla swej ważności nie wymaga formy pisemnej, może być zawarta ustnie a nawet w sposób dorozumiany. Natomiast z uwagi na fakt, że jej częścią jest dokumentacja techniczna, przynajmniej ona wymaga utrwalenia w dokumencie.

Stanowczo jednak nie rekomenduję zawarcia umowy w formie ustnej lub co gorsza – w sposób dorozumiany. W razie sporu udowodnienie jej treści będzie niezwykle trudne.

 

Jakie są różnice w wynagrodzeniu w umowie o roboty budowlane?

Wynagrodzenie może być ustalone zasadniczo  w dwojaki sposób:

–  ryczałtowo – w określonej z góry kwocie, w takim przypadku wykonawca nie może żądać wynagrodzenia według faktycznie poniesionych kosztów lub podwyższenia  wynagrodzenia (poza przypadkami wynikającymi z ustawy lub z umowy ). Jest to sposób korzystny dla inwestora

– kosztorysowo – według ilości prac i ustalonych cen jednostkowych za te prace. Jest to sposób korzystny dla wykonawcy.

Mogą wystąpić też systemy mieszane.

 

Kiedy można odstąpić od umowy o roboty budowlane?

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane jest możliwe w przypadkach, które przewiduje dana umowa lub ustawa.

Ustawa pozwala na odstąpienie gdy:

– wykonawca  opóźnia się z rozpoczęciem lub ukończeniem robót  tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym. W takim przypadku  inwestor  może odstąpić od umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego i jeszcze przed upływem terminu do wykonania prac;

– wykonawca wykonuje roboty w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową i inwestor wyznaczy mu termin do zmiany sposobu wykonania. W razie bezskutecznego upływu terminu inwestor może odstąpić od umowy;

–  jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu swego zobowiązania i  druga strona wyznaczy  jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem odstąpienia. Jeśli   termin ten upłynie bezskutecznie strona ta może wykonać prawo odstąpienia;

– gdy strona oświadczy drugiej stronie, że swego świadczenia nie spełni. Wówczas ta druga strona może odstąpić bez wyznaczenia terminu dodatkowego.

 

Jak zabezpieczyć się przed opóźnieniami ?

Należy sporządzić precyzyjny harmonogram i przewidzieć kary umowne za jego naruszenie a także prawo odstąpienia od umowy. Nadto roszczenia z tytułu opóźnień powinny być odpowiednio zabezpieczone – kaucją gwarancyjną lub gwarancją bankową/ubezpieczeniową.

 

Jak zabezpieczyć się przed roszczeniami podwykonawców?

Należy przewidzieć w umowie  procedury zgłaszania podwykonawców, oświadczenia wykonawcy o zapłacie całości wynagrodzeń na rzecz podwykonawców, zabezpieczyć roszczenia inwestora o zwrot wynagrodzeń zapłaconych na rzecz podwykonawców kaucją gwarancyjną lub gwarancją bankową/ubezpieczeniową.

 

Jakie są różnice między gwarancją i rękojmią?

Gwarancja wynika wyłącznie umowy i powinna być w niej szczegółowo uregulowana, co do uprawnień, terminów, wyłączeń.

Rękojmia wynika z ustawy. Obowiązuje na okres roczny, a w przypadku wad nieruchomości – okres pięcioletni.

Główne uprawnienie z gwarancji dotyczy usunięcia wad. Na podstawie rękojmi inwestor może też żądać obniżenia wynagrodzenia lub odstąpić od umowy, jeżeli nie dojdzie do usunięcia wad.

Różnice też ujawniają się w toku sporów sądowych, ze względu na odmienne rozłożenie ciężaru dowodu w odniesieniu do obu powyższych instytucji. Łatwiejsze jest dochodzenie roszczeń z tytułu gwarancji.

 

Jak możemy Ci pomóc?

 

Sporządzamy umowy o roboty budowlane, weryfikujemy je, w razie sporów sprawdzamy jakie  przysługują Ci roszczenia.

Doradzamy w trakcie inwestycji, sporządzamy pisma, oświadczenia, wezwania. Reprezentujemy klientów w sporach budowlanych.

Jednym słowem obsłużymy Cię kompleksowo i w każdym aspekcie dotyczącym inwestycji budowlanej. Umowa jest tylko jednym z jej elementów, choć, nie ukrywajmy, fundamentalnym.

Podstawą bezpieczeństwa prawnego Twojej inwestycji.

 Spójrz, co dokładnie możemy dla Ciebie zrobić na https://mr-legal.pl/obsluga-inwestycji-budowlanych/

A tu  możesz poczytać o naszym doświadczeniu: https://mr-legal.pl/o-nas/

 

autor: Katarzyna Michałkiewicz, adwokat

****

 

Umowa deweloperska – co to jest?

 

Umowa deweloperska – jedna z najpowszechniejszych dziś umów prowadzących do nabycia lokalu mieszkalnego.

W świadomości wielu osób stanowi po prostu umowę sprzedaży mieszkania, jest zawierana u notariusza, który czuwa nad jej poprawnością. Nie ma powodu aby się nad nią rozwodzić.

Błąd. [czytaj dalej…]