Zastanawiasz się jak bezpiecznie kupić nieruchomość gruntową?

Szukasz dla siebie działki, na której chcesz wybudować dom, budynek kilkulokalowy lub wielorodzinny? Nie wiesz, jak sprawdzić nieruchomość przed zakupem,  tyle na ten temat czytałeś, słyszałeś, a nadal jest chaos w Twojej głowie?

Jesteś w dobrym miejscu. Kompleksowo wyjaśnię Ci, co należy zrobić, aby zakup był łatwy i bezpieczny, co sprawdzić przed transakcją. Następnie jaką umowę zawrzeć –  umowę przedwstępną czy od razu umowę sprzedaży, czym różnią się te dwie umowy.  Finalnie – jak zabezpieczyć wydanie nieruchomości.

 

 

Co sprawdzić przed kupnem nieruchomości?

Jakie dokumenty sprawdzić, aby bezpiecznie kupić nieruchomość gruntową?

 

Odpis z księgi  wieczystej

 

To podstawowy dokument, możesz sprawdzić treść księgi wieczystej i uzyskać odpis na stronie  https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW

Na stronie  wpisujesz numer księgi, który podał  Ci sprzedający a następnie klikasz w przycisk „przeglądanie aktualnej treści kw” i już widzisz treść poszczególnych działów księgi.

Możesz dowiedzieć się z niej, kto figuruje jako właściciel, czy przysługuje mu prawo własności czy użytkowania wieczystego – te informacje znajdują się w Dziale II. Sprawdzisz  czy nieruchomość obciążają inne  prawa np. służebność, użytkowanie, prawo dożywocia  (w Dziale III)  lub hipoteka (w Dziale IV księgi wieczystej).

Uwaga: nie wszystkie służebności muszą być wpisane do księgi wieczystej. W celu upewnienia się  co do możliwych, a nie wpisanych służebności trzeba poprosić sprzedającego o tę informację i sprawdzić samemu stan faktyczny działki – czy  nie korzysta z niej żaden sąsiad, przechodząc lub przejeżdżając.

Może również znajdować się na niej infrastruktura techniczna należąca do sąsiedniej nieruchomości. W takim wypadku należy zapytać czy jest zawarta umowa służebności a jeśli nie – ustalić jak długo trwa taki stan faktyczny.  Może on prowadzić do zasiedzenia służebności, a to oznacza jej trwałe obciążenie i ewentualność pokrzyżowania Twoich planów inwestycyjnych.

 

Czy działka jest objęta MPZP lub czy ma wydane WZ?

 

 

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

 

Z miejscowego planu  zagospodarowania przestrzennego dowiesz się, jakie jest przeznaczenie gruntu, czy można wybudować na nim dom, budynek wielorodzinny bądź obiekty produkcyjne lub usługowe.

Plan ustanawia też szereg ograniczeń w zabudowie: dopuszczalną powierzchnię zabudowy na działce, minimalną powierzchnię biologicznie czynną, maksymalną wysokość budynku, liczbę miejsc parkingowych,  wymogi infrastrukturalne. Określa obsługę komunikacyjną tj. które drogi służą dojazdowi do nieruchomości, co jest niezwykle ważne np. w przypadku, gdy parametry techniczne danej drogi nie są wystarczające do ruchu pojazdów wielkotonażowych a planujesz zabudowę magazynową lub produkcyjną.

Plan wskazuje również  kategorię dróg i ich przebieg oraz linie rozgraniczające na rysunku planu. Jest to jednak zwodnicze w przypadku, gdy zarządca drogi postanowi przeprowadzić inwestycję drogową w tzw. trybie ZRID tj. zezwolenia na realizację inwestycji drogowej i zlokalizować linie rozgraniczające drogi  niezależnie od tych wytyczonych w planie, zabierając na ten cel dodatkowe obszary prywatnych nieruchomości

Rysunek  planu wyznacza nieprzekraczalną linię zabudowy – to najdalej wysunięta na działce linia, do której możesz wykonać zabudowę.

Plan zawiera też lokalizację  stanowisk  archeologicznych  lub stref ochrony konserwatorskiej.

 

Decyzja o warunkach zabudowy

 

Jeżeli dla nieruchomości nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pytaj o decyzję o warunkach zabudowy.

Określa ona, w jaki sposób możesz zagospodarować nieruchomość, ustala parametry zabudowy takie jak linia zabudowy, wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do działki lub terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokość zabudowy, geometrię dachu.

Nowa zabudowa ma stanowić kontynuację zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie tj. w obszarze analizowanym wokół działki, której dotyczy, wytyczonym w  odległości nie mniejszej  od niej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów,

Kontynuacja dotyczy  parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Jeżeli brak MPZP i  decyzja taka nie została wydana lub już nie obowiązuje  – oznacza to, że  na chwilę obecną nie uzyskasz pozwolenia na budowę, musisz zwrócić się o wydanie takiej decyzji.

Uwaga:  zmiana przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym w 2023 r. zmieniła zasady  uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.    Po wejściu w życie planu ogólnego w danej gminie, jednak nie później niż 30 czerwca 2026 r. decyzje będą wydawane tylko w przypadkach, gdy taki plan ogólny będzie już obowiązywał i wydanie decyzji będzie zgodne z jego ustaleniami.

 

Wypis i wyrys z ewidencji gruntów

To dokumenty, które przedstawiają powierzchnię działki ewidencyjnej, rodzaj użytków, rzut działki, jej granice,  budynki istniejące  na gruncie,

Ważne, aby zweryfikować, czy dane te są zgodne z danymi wynikającymi z księgi wieczystej

Wszelkie rozbieżności wymagają wyjaśnienia, które dane są prawidłowe

Informacja, że działka stanowi użytek rolny oznacza, że wymaga ona odrolnienia.  Istnienie  dla niej miejscowego  planu zagospodarowania przestrzennego przewidującego zabudowę mieszkaniową nie niweczy tego wymogu.

Należy przed uzyskaniem pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy  uzyskać decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej.  Tylko w przypadku  użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego wniosek jest wiążący i organ zobowiązany jest wydać decyzję pozytywną.

Wyłączenie użytków z produkcji rolnej wiąże się  z opłatami. Przykładowo za wyłączenie 1 ha gruntu  klasy III a należy zapłacić  320 595 zł.

 

Czy istnieje droga dojazdowa i jaki jest jej status prawny?

 

Nawet jeśli  do działki przylega droga, która jest dostępna dla wszystkich nie oznacza to, że jest to droga publiczna i nie przesądza, że będziesz mógł z niej korzystać.

Dostęp do drogi  publicznej jest niezbędny do korzystania z nieruchomości.

Bez dostępu do drogi  publicznej nie uzyskasz pozwolenia na budowę i nie sprzedasz nieruchomości, nie dokonasz podziału na mniejsze działki.

Zatem sprawdź w urzędzie gminy, jaki status prawny ma droga tj:

– czy właściwy  organ nadał jej uchwałą status drogi publicznej tj. drogi gminnej, powiatowej, wojewódzkiej lub krajowej

– jeśli nie ma statusu drogi publicznej – ustal czy jest własnością gminy lub innej jednostki samorządu terytorialnego,

– jeżeli nie jest własnością żadnej jednostki samorządu terytorialnego oznacza to, że stanowi własność prywatną

Brak statusu drogi publicznej wskazuje, że trzeba przez nią ustanowić dostęp do najbliższej drogi publicznej – w drodze służebności przejazdu i przechodu lub przez nabycie udziału w tej działce

Choć jeśli droga  należy do gminy lub powiatu, orzecznictwo sądów administracyjnych łaskawiej traktuje ten wymóg.

 

Obciążenia archeologiczne i obostrzenia konserwatorskie

 

Położenie nieruchomości w obszarze stanowiska archeologicznego lub strefy konserwatorskiej bądź parku kulturowego  może istotnie skomplikować sprawę jej zabudowy.

Położenie to możesz sprawdzić w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz w drodze zapytania do gminnej ewidencji zabytków i Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków

Związane są z nim takie utrudnienia jak (przykładowo):

– wymóg wykonania badań archeologicznych przed pracami budowlanymi, co może  istotnie wydłużyć proces inwestycyjny i spowoduje dodatkowe koszty

– wymóg uzyskania pozwolenia konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych przy zabytku, w otoczeniu zabytku, na dokonanie podziału zabytku, na zmianę przeznaczenia zabytku wpisanego do rejestru lub sposobu korzystania z zabytku

-zakaz lub ograniczenia w  prowadzeniu  robót budowlanych oraz działalności przemysłowej, rolniczej, hodowlanej, handlowej lub usługowej na terenie parku kulturowego.

 

Czy działka nie leży na terenie chronionym?

 

Nieruchomość może leżeć na obszarze objętym jedną z form ochrony przyrody np. : parku narodowego, rezerwatu przyrody, parku krajobrazowego, obszaru chronionego krajobrazu, parku Natura 2000.

W parkach narodowych oraz w rezerwatach przyrody zabrania się  budowy lub przebudowy obiektów budowlanych i urządzeń technicznych, z wyjątkiem obiektów i urządzeń służących celom parku narodowego albo rezerwatu

W parku krajobrazowym mogą obowiązywać różne  zakazy dotyczące wznoszenia obiektów budowlanych np: realizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, wykonywania prac ziemnych trwale zniekształcających rzeźbę terenu,  zakaz zlokalizowania nowych obiektów budowlanych w strefach ochrony krajobrazu ustanowionych w planie ochrony

W przypadku obszaru Natura 2000 budowa nie może naruszyć siedlisk roślin i zwierząt, korytarzy ekologicznych, podlega ograniczeniom w zakresie emisji hałasu, zanieczyszczeń,  co do lokalizacji budynków, ich kształtu , gabarytów. W przypadku obiektów, co do których  prawo budowlane wymaga jedynie zgłoszenia budowy, na obszarze Natura 2000 należy uzyskać pozwolenie na budowę. Proces inwestycyjny jest bardziej skomplikowany.

Inne formy ochrony przyrody to pomnik przyrody, stanowisko dokumentacyjne, użytek ekologiczny  lub zespół przyrodniczo-krajobrazowy, w odniesieniu do których możliwe są również zakazy określonych działań.

Zatem istotne jest, aby w każdym przypadku, przed kupnem nieruchomości,  uzyskać informację od kompetentnych organów czy dany teren objęty jest którąkolwiek z form ochrony przyrody.

 

Czy działka nie leży na terenie leśnym

Jeśli działka stanowi las lub leży w obszarze, dla którego istnieje uproszczony plan urządzenia lasu lub została wydana decyzja starosty o określeniu zadań gospodarki leśnej dla lasów niestanowiących własności Skarbu Państwa ( na podstawie art. 19 ust.3 ustawy o lasach) Skarbowi Państwa przysługiwać będzie prawo pierwokupu nieruchomości.

 

Czy działka nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani rewitalizacji oraz na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji

 

W odniesieniu do takiej nieruchomości może istnieć prawo pierwokupu gminy lub zakaz wydawania decyzji WZ.

 

Mapa zasadnicza – na co zwrócić uwagę? Czy są media i jakie są warunki przyłączeniowe?

 

Mapa zasadnicza obrazuje położenie na gruncie działek ewidencyjnych, ich granice, punkty osnowy geodezyjnej, położenie  budynków, budowli i urządzeń budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, a także inne obiekty topograficzne. Jest zatem dokładniejsza niż wyrys z rejestru gruntów i pokazuje nie tylko budynki, ale też np. chodniki, murki oporowe, ogrodzenia, studzienki itp.

Należy zwrócić uwagę przede wszystkim na sieci uzbrojenia terenu – czy do działki dochodzą bądź znajdują się w jej pobliżu przewody wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, linie elektroenergetyczne. Możesz je sprawdzić także na geoportalu krajowym https://www.geoportal.gov.pl/pl/aplikacje/geoportal-krajowy/ Pamiętaj jednak, że nie jest on oficjalnym dokumentem.

Braki w tym zakresie będą wymagały dodatkowych, sporych nakładów finansowych, aby uzbroić działkę w potrzebne media oraz dodatkowego czasu na załatwienie wszystkich formalności z tym związanych, a są to częstokroć długie okresy oczekiwania na wymagane uzgodnienia lub decyzje

Zapytaj o warunki przyłączeniowe. Może dotychczasowy właściciel je uzyskał. Będziesz mieć jasność co do możliwości przyłączenia działki do mediów. Sprawdź ich aktualność.

Czy w stosunku do działki wydane zostały jakiekolwiek decyzje administracyjne lub toczą się postępowania administracyjne ?

 

Zapytaj, czy zostało wydane pozwolenia  budowę, zezwolenie na lokalizację zjazdu, pozwolenia wodnoprawne, jakiekolwiek inne  decyzje administracyjne, które dotyczą nieruchomości.

Niejednokrotnie wydawane są decyzje o lokalizacji celu publicznego lub o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej tzw. ZRID. Właściciel może o nich nie wiedzieć, dlatego warto zwrócić się do organu gminy, powiatu i województwa aby uzyskać informację o takich decyzjach. Są istotne,  gdyż prowadzą do podziałów nieruchomości i odjęć własności  na cele publiczne. Zdecydowanie lepiej wiedzieć o nich przed zakupem.

Zezwolenie na lokalizację zjazdu z drogi publicznej na nieruchomość zawiera informację, w którym miejscu taki zjazd możesz urządzić lub czy istniejący zjazd jest zgodny z zezwoleniem.

Pozwolenia wodnoprawne informują o urządzeniach wodnoprawnych, z których korzysta właściciel nieruchomości i opłatach związanych z takim korzystaniem. Pozwolenia wymagają przeniesienia na nabywcę.

 

Czy w okolicy istnieją lub są planowane obiekty, które będą zakłócać korzystanie z nieruchomości?

 

Upewnij się w urzędzie gminy i starostwa a nawet wojewódzkim, czy w okolicy nieruchomości nie są planowane jakieś przedsięwzięcia, które mogą negatywnie oddziaływać na sąsiedztwo np. składowiska odpadów, spalarnie, punkty zbierania lub przetwarzania odpadów,  oczyszczalnie ścieków.

 

Opłaty od nieruchomości

 

Poproś o informacje i dokumenty dotyczące wszelkich opłat od nieruchomości: podatku od nieruchomości, opłaty adiacenckiej (jeśli był uprzednio dokonany podział nieruchomości, podział i scalenie działek, powstała nowa infrastruktura). To da ci obraz obciążeń finansowych związanych z nieruchomością

 

Dokonaj szczegółowych oględzin nieruchomości

 

 

Granice i posiadanie przez osoby trzecie

 

Obejrzyj działkę, jej granice, czy jest ogrodzona, czy jej części nie są w posiadaniu osób trzecich np. nie są zajęte częściowo przez  cudze budynki lub budowle.

Jeżeli poweźmiesz jakieś wątpliwości poproś o pomoc geodetę – aby dokonał pomiarów na gruncie i ustalił czy granice przebiegają zgodnie z wyrysowanymi w dokumentacji geodezyjnej. Zapewne nie chcesz sporów granicznych a jeśli już mają się pojawić, lepiej wiedzieć o nich przed zakupem i znać ryzyko. Może to być przyczynek do negocjacji ceny.

 

Otoczenie i hałas

 

Zwiedź okolice, sprawdź czy w pobliżu nie ma obiektów emitujących hałas (np. linie kolejowe, sklep wielkopowierzchniowy, hale magazynowe), odór  (zakłady produkcyjne, PSZOK, składowisko odpadów lub zakład ich przetwarzania, oczyszczalnia ścieków), intensywne światło (całodobowo świecące lampy na budynku usługowym/użyteczności publicznej).

 

Czy w sąsiedztwie znajdują się obiekty, które wpłyną na konieczność zachowania określonych odległości?

 

Na sposób zabudowy działki mogą wpływać  także sąsiednie budynki, które ze względu na swoją odległość od granicy działki i wysokość zacieniają ją w takim stopniu, że nie będzie możliwe osiągnięcie maksymalnej intensywności zabudowy przewidzianej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W celu zachowania  prawidłowego doświetlenia lokali będziesz musiał odsunąć się z budynkiem od granicy działki  na większą odległość niż  minimalna.

Większą niż standardowa odległość od granicy należy zachować również, gdy na sąsiedniej działce usytuowane są budynki inwentarskie, gospodarcze, produkcyjne lub magazynowe.

 

Wody gruntowe i rowy melioracyjne

 

Sprawdź, czy na działce nie utrzymuje się po opadach lustro wody, jaki jest kierunek spływu wody – zarówno z tej jak  i sąsiednich działek. Może okazać się, że działka jest zalewana. Sprawdź jak wyglądają okoliczne grunty po opadach i czy są jakieś zbiorniki wodne, retencyjne, rowy melioracyjne. W razie potrzeby zbadaj poziom wód gruntowych, gdyż może on istotnie wpłynąć na sposób budowy i jej koszty.

Rów melioracyjny na działce stanowi ograniczenie w jej zagospodarowaniu.  Nie możesz go zasypać, a będziesz obowiązany  utrzymywać go w należytym stanie, chyba że jest objęty działalnością spółki wodnej.

 

Są to podstawowe kwestie, które należy sprawdzić przed zakupem, aby bezpiecznie kupić nieruchomość gruntową, choć istnieje jeszcze wiele niuansów, których nie sposób wyczerpać w tym wpisie. Dlatego lepiej zasięgnąć pomocy doświadczonego prawnika od nieruchomości.

 

Umowa przedwstępna

 

Jeśli już upewnisz się co do stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, sprawdzisz jej ewentualne słabe punkty, dowiesz się o zagrożeniach i rozważysz ewentualne ryzyka,  nadszedł czas na zawarcie umowy z właścicielem (lub użytkownikiem wieczystym) nieruchomości.

W przypadku, gdy wszystko jest jasne, jesteś przygotowany z ceną i nie ma żadnych przeszkód do nabycia nieruchomości zawierasz po prostu umowę sprzedaży.

Zdarza się jednak, że potrzebujesz czasu na zgromadzenie środków finansowych na zapłatę ceny np. zaciągnięcie kredytu, lub chcesz dokładniej sprawdzić nieruchomość  bądź  chcesz uzyskać najpierw pozwolenie na budowę i  to jest twój warunek zakupu – wówczas zawierasz umowę przedwstępną sprzedaży.

Umowa ta zazwyczaj  zawiera zobowiązanie obu  stron do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży,  choć może być też jednostronnie zobowiązująca, jednak to są bardzo specyficzne sytuacje.

W umowie kluczowy jest termin, w jakim strony zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną oraz warunki jej zawarcia.

I pamiętaj – umowa tylko w formie aktu notarialnego w pełni Cię chroni. Jeśli sprzedający nie wywiąże się z niej, nie przystąpi do umowy przyrzeczonej, możesz złożyć powództwo do sądu o zawarcie umowy sprzedaży.

Jeżeli umowa przedwstępna jest w słabszej formie np. pisemnej będziesz mógł ubiegać się tylko o odszkodowanie i  z reguły znacznie ograniczone – np. do kosztów, jakie poniosłeś w związku z umową przedwstępną

Jeśli chcesz więcej dowiedzieć się na temat umowy przedwstępnej kliknij tutaj – umowa przedwstępna.

 

Umowa sprzedaży

 

Umowę sprzedaży nieruchomości zawrzesz u notariusza. Czy musi być skomplikowana? Nie, może być bardzo prosta, ale to zależy od nieruchomości, która jest jej przedmiotem.

Jeżeli stan prawny lub faktyczny jest złożony, na gruncie istnieją budynki wielorodzinne lub usługowe bądź produkcyjne – może być konieczne uwzględnienie znacznie szerszego opisu nieruchomości, złożenie rozbudowanych zapewnień i oświadczeń przez sprzedającego, aby transakcja była dla kupującego bezpieczna.

Niejednokrotnie nieruchomość wchodzi w skład przedsiębiorstwa lub nawet jeśli nie wchodzi, stanowi na tyle złożoną strukturę np. jeśli objęta jest umowami najmu, że wymaga uwzględnienia znacznie większej ilości elementów.

 

Co powinna zawierać umowa sprzedaży  nieruchomości?

 

Co najmniej określenie nieruchomości, ceny, oświadczenie sprzedawcy, że sprzedaje a nabywcy, że kupuje nieruchomość bądź prawo użytkowania wieczystego gruntu i prawo własności budynków na nim posadowionych, dokładne określenie nieruchomości, termin wydania nieruchomości.

Płatność ceny następuje zazwyczaj przy umowie, lecz niejednokrotnie, jeśli środki pochodzą z kredytu bankowego konieczne jest zawarcie mechanizmu zabezpieczającego Sprzedającego przez dostarczenie promesy banku dotyczącej płatności z kredytu lub ustanowienie hipoteki na zabezpieczenie tej płatności.

Niezbędne są oświadczenia, potwierdzone stosownymi zaświadczeniami, wskazujące, że nie istnieje prawo pierwokupu gminy lub Skarbu Państwa. Dotyczy to przede wszystkim potwierdzenia faktu, że działka nie jest położona:

– na terenie leśnym lub objętym uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją  na podstawie art. 19 ust.3 ustawy o lasach

– na obszarze zdegradowanym ani rewitalizacji oraz na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

 

Elementy dodatkowe w umowie sprzedaży to:

 

• oświadczenia dotyczące stanu prawnego – tu zazwyczaj wskazuje się zapisy w księdze wieczystej oraz ewentualne prawa i obciążenia, które z niej nie wynikają, np. służebności, które  nie są  wpisane do księgi wieczystej. Podobnie prawa obligacyjne, takie jak prawo najmu i dzierżawy, a warto pamiętać, że umowy te przechodzą z mocy kodeksu cywilnego na kupującego.
• wskazanie, czy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej – pamiętaj, że w razie braku takiego dostępu nie dokonasz podziału nieruchomości ani nie uzyskasz pozwolenia na budowę jak również decyzji WZ
• zabezpieczenie płatności ceny w postaci poddania się egzekucji przez kupującego oraz zabezpieczenie wydania nieruchomości przez poddanie się egzekucji sprzedającego co do wydania nieruchomości , w trybie art. 777 §1 pkt 4 k.p.c.

Pozwalają uniknąć postępowania sądowego w przypadku, gdy któraś  ze stron nie wywiąże się ze swojego zobowiązania. Wystarczy wówczas wystąpić o klauzulę wykonalności do sądu, którą sąd  zgodnie z przepisami powinien nadać w ciągu 7 dni, w praktyce trwa to  trochę dłużej. Po uzyskaniu klauzuli można sprawę  skierować już bezpośrednio do komornika.

Oczywiście w zależności od konkretnej  sytuacji faktycznej i prawnej nieruchomości może istnieć potrzeba zawarcia w umowie sprzedaży dodatkowych postanowień, które zabezpieczą interes kupującego.

 

Wydanie nieruchomości

 

Ostatnim etapem transakcji jest wydanie Nieruchomości. Jeżeli nastąpiło przed zawarciem umowy sprzedaży, oświadczenie stron w tym przedmiocie powinno znaleźć się w umowie. Ma to miejsce np. w przypadku gdy kupujący jest najemcą nieruchomości i znajduje się ona w jego posiadaniu.

Jeżeli do wydania dochodzi po zawarciu umowy (co jest najczęstszą praktyką) – ważne, aby sporządzić szczegółowy protokół odbioru, w którym zostanie opisany stan techniczny z daty odbioru. Protokół taki w razie sporu sądowego jest istotnym dowodem stanu nieruchomości z daty jej wydania.

 

To tyle najważniejszych informacji o tym, jak bezpiecznie kupić nieruchomość.

Jest jednak wiele jeszcze wiele szczegółów, które w określonym stanie faktycznym wpływać będą na transakcję, treść umów, sposób zabezpieczenia się przed ryzykami.

Warto poddać je ocenie doświadczonego prawnika od nieruchomości.

Takie doświadczenie ma niewątpliwie nasza  kancelaria Michałkiewicz & Runo Kancelaria prawna, gdyż od wielu lat badamy stany prawne nieruchomości i obsługujemy transakcje ich kupna-sprzedaży a także reprezentujemy klientów w procesach dotyczących nieruchomości.

Zapraszamy do kontaktu.

 

Pytania i odpowiedzi/ Q&A

Na co uważać kupując działkę?

 

Przede wszystkim na stan prawny – czy osoba, która podaje się za właściciela figuruje  w tym charakterze w księdze wieczystej, nadto czy dział IV księgi wieczystej jest wolny od hipoteki, czy w dziale III nie ma wpisów obciążeń, które wpływają na korzystanie z nieruchomości np. służebności, prawa użytkowania.

Drugą ważną kwestią jest możliwość zagospodarowania działki – czy obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja WZ, należy dokładnie zapoznać się z ich treścią.

Trzeci istotny aspekt to stan faktyczny działki – należy m.in. zwrócić uwagę, czy nie znajduje się w cudzym posiadaniu, czy nie są posadowione na niej cudze budynki lub budowle, czy widoczne są granice i ich oznaczenie na gruncie jest zbieżne z granicami na mapie geodezyjnej, czy działka nie jest zalewana z sąsiednich gruntów.

 

Czy warto kupić działkę bez mpzp?

 

Warto kupić działkę bez mpzp, jeżeli sąsiednia zabudowa wskazuje, że możliwe będzie wydanie decyzji o warunkach zabudowy ustalającej oczekiwane warunki tj. jeśli w obszarze analizowanym wokół działki, wytyczonym w  odległości nie mniejszej  od niej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, znajduje się zabudowa o parametrach, które chcemy osiągnąć np. zabudowa mieszkaniowa o określonej intensywności, wysokości budynków, linii zabudowy.

Dodatkowe wymogi to  dostęp do drogi publicznej, istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, które  jest wystarczające  dla zamierzenia budowlanego oraz  brak wymogu uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Brak spełnienia tych warunków  spowoduje, że organ wyda decyzję odmowną i działki nie da się zabudować w oczekiwany sposób.

Dodatkowo od lipca 2026r. decyzja WZ będzie wydana wyłącznie, jeżeli działka  położona będzie  na obszarze uzupełnienia zabudowy  w planie ogólnym, o ile taki plan ogólny zostanie do tego czasu uchwalony przez gminę.

 

Jak  sprawdzić nieruchomość gruntową?

 

Nieruchomość gruntową należy sprawdzić pod kątem prawnym i faktycznym tj.:

–  wykonać badanie stanu prawnego uwzględniając księgę wieczystą, ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, umowy, orzeczenia sądów  i decyzje dotyczące nieruchomości, postępowania administracyjne np. o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, o zezwolenie na realizację inwestycji drogowej (ZRID), dotyczące ewentualnych roszczeń itp.

– dokonać szczegółowych oględzin nieruchomości, w razie potrzeby z udziałem geodety, a w razie problematycznych warunków gruntów – wykonać badania geotechniczne.

 

Komu zlecić sprawdzenie działki przed zakupem?

 

Badanie stanu prawnego działki warto powierzyć wyspecjalizowanemu i doświadczonemu prawnikowi od nieruchomości. Każda nieruchomość ma indywidualne uwarunkowania i biorąc pod uwagę mnogość regulacji prawnych dokonanie samodzielnego badania obarczone jest dużym ryzykiem.

Badanie stanu faktycznego należy wykonać osobiście, a  jeśli istnieją wątpliwości co do  granic – z udziałem geodety, w zakresie  warunków gruntowych – przy pomocy firmy wyspecjalizowanej w badaniach geotechnicznych.