Najem krótkoterminowy  nieruchomości –  zmiany w 2026r.

 

Najem krótkoterminowy w 2026 roku to gorący temat, rewolucja dla wielu mniejszych i średnich inwestorów w lokale mieszkalne.

Dla wielu stanowią istotne źródło dochodów z najmu. W największych miastach lub miejscowościach turystycznych kupione specjalnie pod najem krótkoterminowy.

Przynosi on, nie ukrywajmy, bardzo solidne profity.

Do tej pory nie był objęty szczególnymi regulacjami i doczekał się fali krytyki.

Przede wszystkim ze względu na obniżenie dostępności na rynku lokali dla najemców długoterminowych lub nabywców lokali na własne cele mieszkaniowe, wzrost czynszów i cen mieszkań.

Dodatkowo – z uwagi na uciążliwości dla innych mieszkańców budynków, w których znajdują się takie lokale. Wzmożony ruch, rotacja najemców, hałas i zakłócanie ciszy nocnej.

 

Unia reguluje rynek. Czas na zmiany do 20 maja 2026 r.

 

Problemy z najmem krótkoterminowym nieruchomości nie są specyficzne dla rynku polskiego.

Dotknęły wiele krajów Unii Europejskiej i stały się przyczyną unijnej  regulacji w postaci  rozporządzenia STR (UE 2024/1028) z dnia 11 kwietnia 2024r., które zacznie obowiązywać od 20 maja 2026 r.

Rozporządzenie to dotyczy  gromadzenia i udostępniania danych o najmach krótkoterminowych w całej UE.

Nakazuje rejestrację lokali objętych najmem krótkoterminowym. W tym nadawanie im numerów identyfikacyjnych, przekazywanie danych tych lokali przez platformy internetowe pośredniczące w najmie do cyfrowego punktu dostępu w państwie członkowskim.

Jednocześnie zobowiązuje  organy państwowe do monitorowania i egzekwowania tych obowiązków, wprowadzenia sankcji za ich naruszenie.

Rozporządzenie stało się asumptem do projektu zmian polskich  przepisów dotyczących usług hotelarskich. I nałożenia nowych obowiązków na właścicieli lokali wykorzystywanych na najem krótkoterminowy.

 

Czym jest najem krótkoterminowy w 2026 roku według nowych zasad

 

Jeżeli jesteś właścicielem mieszkania, w którym świadczysz najem krótkoterminowy, koniecznie zapoznaj się z planowanymi zmianami  w 2026r.

 Nowelizacja zmienia definicję usług hotelarskich określając je jako  – krótkoterminowe, trwające krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta, ogólnie dostępne zakwaterowanie w domu, mieszkaniu, pokoju,   miejscu noclegowym, a także na polu namiotowym lub kempingu (campingu) oraz świadczenie, w obrębie     obiektu, usług z tym związanych.

 Najem krótkoterminowy lokalu  bez żadnych wątpliwości zawiera się w tej definicji.

 W konsekwencji stosować się będą  do niego wymogi i restrykcje wynikające z ustawy o usługach hotelarskich  oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych.

Kluczowe z nich to obowiązek wpisu lokalu do ewidencji, dostosowanie go do wymogów budowlano-technicznych, kontrole organów administracyjnych.

Wpis do ewidencji – kluczowy element najmu krótkoterminowego w 2026 roku

 

Przed rozpoczęciem świadczenia usług najmu  w obiekcie będziesz zobowiązany zgłosić go do ewidencji prowadzonej przez wójta/burmistrza/ prezydenta miasta właściwego ze względu na miejsce położenia obiektu. W Warszawie informacje o tej ewidencji znajdziesz na stronie https://warszawa19115.pl/-/ewidencja-innych-obiektow-hotelarskich.

Nie jest to jednak tylko kwestia samego zgłoszenia.

Należy dołączyć do niego także:

–  regulamin porządkowy, który będzie obowiązywał osoby przebywające na terenie obiektu najmu,

–  oświadczenie złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej o spełnieniu wymogów  sanitarnych, przeciwpożarowych oraz innych określonych odrębnymi przepisami a także minimalnych wymagań co do wyposażenia obiektów świadczących usługi hotelarskie,

Nie możesz pominąć tego etapu.

Wpis do ewidencji jest konieczny dla legalnego prowadzenia Twojego biznesu.

Zaniechanie go narazi Cię na bardzo surowe kary, nawet do 50 000 zł.

 

Regulamin porządkowy

 

Regulamin porządkowy, który będziesz zobowiązany zgłosić do ewidencji i stosować w swoim obiekcie ma ściśle określone elementy i wymogi.

Należą do nich:

– określenie czasu trwania doby hotelowej;

– określenie czasu trwania ciszy nocnej, zgodnie z wymogami prawa miejscowego;

– indywidualny numer wpisu do ewidencji oraz numer ID nadany w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych;

– imię i nazwisko oraz numer telefonu do osoby odpowiedzialnej za kontakt w przypadku naruszenia zasad bezpieczeństwa, w szczególności wobec osób małoletnich, i porządku publicznego;

– zasady korzystania z obiektu, w którym są świadczone usługi hotelarskie.

 

Regulaminu nie możesz schować do szuflady, lecz musisz udostępnić go co najmniej w dwóch widocznych miejscach:

– w obiekcie czyli wewnątrz lokalu lub pokoju, który wynajmujesz

– na zewnątrz wejścia do tego obiektu czyli przy drzwiach wejściowych

Nie lekceważ tego, gdyż jest obligatoryjny element i podlega sprawdzeniu w ramach kontroli uprawnionego organu, o której  przeczytasz w dalszej części artykułu.

 

Wymogi przeciwpożarowe, sanitarne i określone innymi przepisami

 

Wymogi te stały się główną przyczyną licznych  sprzeciwów wobec nowych przepisów.

Odnośnie przepisów przeciwpożarowych nowa regulacja przewiduje, że:

• w przypadku budynku mieszkalnego, jeśli liczba lokali, w których łącznie:

–   usługi hotelarskie są świadczone w nie więcej niż 6 lokalach mieszkalnych,

–   liczba miejsc noclegowych w tych lokalach nie przekracza 30,

–   lokale znajdują się na kondygnacjach nadziemnych znajdujących się w całości na wysokości nie większej niż 25 m nad poziomem terenu,

muszą być spełnione wymogi stawiane odpowiednio dla budynku lub strefy pożarowej z tymi lokalami oraz dla dróg ewakuacyjnych.

W praktyce wystarczy zatem  zachowanie rozwiązań przeciwpożarowych przewidzianych dla tego budynku mieszkalnego.

• jeśli którakolwiek z tych wartości zostanie przekroczona np.:

–  łącznie w danym budynku najmowi będzie podlegać więcej niż 6 lokali (niezależnie od tego, czy należą one do tego samego czy różnych właścicieli)

lub

– w wynajmowanych lokalach będzie więcej niż 30 miejsc noclegowych

lub

– lokal znajduje na kondygnacji podziemnej lub powyżej wysokości 25 nad poziomem terenu

pojawi się konieczność zastosowania bardziej rygorystycznych przepisów i rozwiązań przeciwpożarowych.

 

Co więcej, w takim przypadku spełnienie poszczególnych wymogów techniczno-budowlanych  należy udokumentować za pomocą:

1) odnośnie wymogów budowlanych – książką obiektu budowlanego (jeśli istnieje obowiązek posiadania takiej książki), a w przypadku gdy obiekt nie posiada książki obiektu budowlanego – protokołem z kontroli obiektu budowlanego;

2) odnośnie wymogów  przeciwpożarowych – opinią właściwego miejscowo komendanta powiatowego (miejskiego) Państwowej Straży Pożarnej lub osoby wykonującej czynności z zakresu ochrony przeciwpożarowej,

3) odnośnie wymogów sanitarnych – opinią właściwego miejscowo państwowego powiatowego inspektora sanitarnego.

 

Niezależnie od powyższych przesłanek obiekt winien także zawierać minimalne wyposażenie. Jest  ono aktualnie  określone w załączniku nr 7 do rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie.

 

Najem krótkoterminowy 2026 a miejsce stałego zamieszkania

 

W aktualnie procedowanym projekcie rządowym zmian przepisów ustawy o usługach hotelarskich nie ma postanowień, które ograniczałyby najem krótkoterminowy w zależności od tego, czy jest świadczony w miejscu stałego zamieszkania właściciela obiektu.

Rozwiązanie takie było proponowane w projekcie posłów z Polska 2050 i limitowało możliwość wynajęcia lokalu, w którym zamieszkuje stale  właściciel,  do trzech miesięcy  w roku.

 

Obowiązki informacyjne w najmie krótkoterminowym 2026. Platformy rezerwacyjne i centralny rejestr.

 

Informacje dotyczące obiektów, w których świadczone są usługi turystyczne będą trafiać nie tylko do ewidencji tych obiektów, ale również do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON).

Wykaz ten udostępni na swej  stronie internetowej minister  właściwy do spraw turystyki.

Informacje będą do niego przekazywane przez:

–  organ prowadzący ewidencję – w zakresie danych gromadzonych w ewidencji, w tym  zawartych w regulaminach porządkowych obiektów

– przez Platformy internetowe pośredniczące w najmie krótkoterminowym np. Booking, Airbnb.

Platformy te przekażą numer identyfikacyjny, dane dotyczące działalności obiektu tj. liczbę nocy, na które jednostka jest wynajmowana, oraz liczbę najemców, którym wynajęto jednostkę na noc, wraz z krajem zamieszkania każdego najemcy.

Zgodnie z rozporządzeniem unijnym dane te mają być przekazywane co miesiąc.

Organy publiczne będą zatem dysponować szczegółowymi danymi dotyczącymi działalności w zakresie najmu krótkoteminowego.

 

Mieszkanie inwestycyjne a najem krótkoterminowy

 

Wprowadzane zmiany sprawią, że najem krótkoterminowy może stać się problematyczny dla części inwestorów.

Nowe obowiązki, w szczególności dotyczące wymogów przeciwpożarowych  i pełna transparentność – konieczność przekazywania  danych do ewidencji obiektów, ujawnienie ich w ogólnodostępnym wykazie CWTON będą dla nich nowym obciążeniem.

W szczególności dla tych, którzy działali w „szarej” strefie. Niewątpliwie jawność danych ułatwi znacznie fiskusowi weryfikację deklarowania i odprowadzania podatków.

Częstotliwość najmu będzie wskazywać na prowadzenie działalności  gospodarczej i opodatkowanie według zasad ogólnych a nie właściwych dla najmu prywatnego.

Należy mieć przy tym na uwadze, że już obecnie najmy dokonywane przez platformy internetowe są raportowane do fiskusa na podstawie unijnej dyrektywy DAC7.

Dodatkowo możliwość inicjowania kontroli takiego obiektu przez mieszkańców tego samego budynku lub wspólnoty mieszkaniowe będzie  narzędziem utrudniającym taką działalność. Zazwyczaj mieszkańcy patrzą na nią niechętnie, skarżą się na dużą rotację osób, hałasy i zaśmiecanie.

Nie można pominąć także możliwości uchwalania przez gminy stref  wyłączonych spod najmu krótkoterminowego lub szerzej – działalności tzw. innych obiektów, w których świadczone są usługi turystyczne.

Przesłanki takiego wyłączenia są dość szerokie – charakter budynku, a także porządek i bezpieczeństwo publiczne.

Strefy takie będą  uchwalane na czas nieoznaczony lub oznaczony – lecz nie krótszy niż 5 lat.

Istnieje zatem ryzyko, iż  lokal znajdzie się w takiej strefie i nie będzie mógł być wykorzystany pod  najem krótkoterminowy.

Jeśli jeszcze rozważasz kupno lokalu pod najem krótkoterminowy na rynku pierwotnym pomocny może okazać się wpis https://mr-legal.pl/umowa-deweloperska/. 

 

Kontrole i odpowiedzialność właściciela

 

Jeśli jesteś właścicielem lokalu przeznaczonego pod najem krótkoterminowy musisz liczyć się z kontrolami uprawnionych organów.

Do takich należy organ prowadzący ewidencję obiektów – wójt/burmistrz/ prezydent miasta.

Skontroluje on,  czy  lokal spełnia wymagania sanitarne, przeciwpożarowe oraz inne określone odrębnymi przepisami a także minimalne wymagania dotyczące wyposażenia.

Będzie mógł sprawdzić wszystkie pomieszczenia i urządzenia  wchodzące w skład lokalu, żądać pisemnych i ustnych informacji, a także  dokumentów potwierdzających spełnienie przez obiekt stosownych wymagań.

Kontrole będą mogły odbywać się nie tylko z inicjatywy organu ale również wspólnot mieszkaniowych i mieszkańców budynków, w których  usytuowane są wynajmowane lokale.

Jeśli nie poddasz się kontroli to spowoduje to zawieszenie wpisu do ewidencji obiektów.

Z kolei niespełnienie ww. wymagań  technicznych będzie podstawą wykreślenia obiektu z ewidencji.

Oba przypadki wykluczają  dalszy najem krótkoterminowy  lokalu.

Wynajmowanie bez  wpisu do właściwej ewidencji albo po jego zawieszeniu podlega karze administracyjnej w wysokości do 50 000 zł.

Taką samą karą zagrożony jest  brak w ofertach   informacji o numerze wpisu do ewidencji obiektu ze wskazaniem właściwego organu prowadzącego ewidencję.

Próba ominięcia tych przepisów może zatem Cię słono kosztować.

 

Przygotowanie mieszkania pod najem krótkoterminowy na nowych zasadach

 

W świetle przedstawionych zmian nie zostawiaj  przypadkowi najmu swego lokalu i przygotuj się do nich  gruntownie.

Przede wszystkim sprawdź lokal pod kątem spełniania przez niego wymogów przeciwpożarowych i sanitarnych oraz posiadania minimalnego wyposażenia określonego załącznikiem nr 7 do rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie.

Po drugie: dostosuj w koniecznym zakresie.

Po trzecie: przygotuj regulamin porządkowy i umieść go w widocznym miejscu – wewnątrz i na zewnątrz lokalu – przy wejściu.

Po czwarte: zgłoś lokal do ewidencji prowadzonej przez wójta/burmistrza/prezydenta miasta, w którym lokal jest położony. Uzyskaj numer wpisu do ewidencji oraz numer ID w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych.

W każdej ofercie najmu zobowiązany będziesz do podawania numeru wpisu do powyższej ewidencji.

Niezależnie od powyższych wymogów ubezpiecz swój lokal i prowadzoną działalność. To kwestia Twojego bezpieczeństwa.

 

Pytania i odpowiedzi / Q&A

 

Ile może trwać najem krótkoterminowy?

 

Przez najem krótkoterminowy rozumie się powszechnie najem na doby.

Według projektowanych zmian przepisów taki najem będzie stanowił usługę hotelarską.

Usługa taka  definiowana będzie  jako  krótkoterminowe, trwające krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta ogólnie dostępne zakwaterowanie w domu, mieszkaniu, pokoju, miejscu noclegowym, a także na polu namiotowym lub kempingu (campingu) oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych.

 

Czy najem krótkoterminowy trzeba zgłosić?

 

Według planowanych zmian przepisów najem krótkoterminowy trzeba będzie zgłosić do ewidencji obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie prowadzonej przez organ gminy – wójta/burmistrza lub prezydenta miasta.

Organ ten przekaże dane obiektu do Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON).

 

Ile wynosi podatek od najmu krótkoterminowego?

 

Częstotliwość wynajmowania lokalu w przypadku najmu krótkoterminowego będzie raczej wskazywać na prowadzenie działalności gospodarczej, wobec czego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem PIT według zasad ogólnych – czyli skali podatkowej ewentualnie  podatku liniowego. Wskazuje się też na możliwość stosowania  ryczałtu. Tę kwestię należy ustalić indywidualnie – zależy od konkretnego przypadku.

 

Najem krótkoterminowy a okazjonalny.

 

Najem krótkoterminowy to usługa zakwaterowania świadczona krócej niż  30 dni dla jednego klienta i zazwyczaj będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej – z uwagi na swą częstotliwość i zorganizowanie.

Najem okazjonalny to najem lokalu,  którego właściciel jest  osobą fizyczną i  nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zaś umowa najmu zawarta została na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Zwykle jest to zatem najem długoterminowy.

Są to zatem różne rodzaje najmów, o różnych celach i stosować się będzie do nich odmienne przepisy.

 

Jak możemy Ci pomóc?

 

Z chęcią  odpowiemy na Twoje pytania dotyczące najmu, nie tylko krótkoterminowego, i doradzimy odnośnie dostosowania lokalu do nowych wymogów prawnych.

Sprawdzimy także Twoją umowę najmu, czy chroni Cię dostatecznie w różnych sytuacjach.

Możemy także przygotować Ci umowę najmu, dopasowaną do Twojego lokalu/obiektu, Twojej sytuacji i oczekiwań. Mamy bardzo bogate doświadczenie w sporządzaniu i negocjowaniu umów najmu, dotyczących  różnych  obiektów, w tym komercyjnych.

Pomagamy również w sporach właścicieli lokali z najemcami. Staramy się zawsze doprowadzić do polubownego rozwiązania. Jeżeli to się nie powiedzie – reprezentujemy klientów w sądzie.

 

autor: Katarzyna Michałkiewicz, adwokat

****

 

Umowa deweloperska – co to jest?

 

Umowa deweloperska – jedna z najpowszechniejszych dziś umów prowadzących do nabycia lokalu mieszkalnego.

W świadomości wielu osób stanowi po prostu umowę sprzedaży mieszkania, jest zawierana u notariusza, który czuwa nad jej poprawnością. Nie ma powodu aby się nad nią rozwodzić.

Błąd.

Umowa deweloperska nie jest umową sprzedaży [czytaj dalej…]