Umowa deweloperska – co to jest?

 

Umowa deweloperska – jedna z najpowszechniejszych dziś umów prowadzących do nabycia lokalu mieszkalnego.

W świadomości wielu osób stanowi po prostu umowę sprzedaży mieszkania, jest zawierana u notariusza, który czuwa nad jej poprawnością. Nie ma powodu aby się nad nią rozwodzić.

Błąd.

Umowa deweloperska nie jest umową sprzedaży (na temat umowy sprzedaży mój artykuł  https://mr-legal.pl/umowa-sprzedazy-nieruchomosci/)  lecz szczegółowo uregulowanym odrębnym typem umowy, której przedmiotem jest zobowiązanie dewelopera do   budowy   budynku lub domu jednorodzinnego i przeniesienia  własności lokalu mieszkalnego w budynku bądź domu jednorodzinnego na nabywcę.

Regulująca ją  Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Ustawa deweloperska) po kilku nowelizacjach  osiągnęła taki poziom skomplikowania, że nie sposób uznać, aby sam notariusz mógł być gwarantem poprawności umowy i prawidłowego zabezpieczenia interesów stron.

Mowa tu o obu stronach – zarówno nabywcy lokalu jak i deweloperze.

Dlatego, drogi czytelniku, bez względu na to, co przeczytasz w niniejszym artykule a także w tysiącach innych wpisów w internecie  i na ile je zrozumiesz, zawsze przed zawarciem umowy deweloperskiej daj ją do zweryfikowania doświadczonemu prawnikowi od nieruchomości.

Bowiem diabeł, jak zwykle, tkwi w szczegółach.

I chyba nie chcesz uczyć się na własnych, w tym przypadku bardzo kosztownych błędach?

 

Umowa deweloperska – korzyści i ryzyka dla nabywcy

 

Ustawa skonstruowała umowę deweloperską w taki sposób aby  przede wszystkim zabezpieczyć interes nabywcy, chroniąc jego wpłaty na poczet budowy lokalu i w tym celu przewidziała szereg obowiązków po stronie dewelopera.

Myliłby się jednak ten, kto by twierdził, że to zabezpieczenie jest stuprocentowe i  eliminuje wszystkie ryzyka.

Ich ukształtowanie zależy  od konkretnych zapisów w umowie.

 

Korzyści

 

Korzyści, jakie wynikają z uregulowań umowy deweloperskiej to przede wszystkim:

• bezwzględnie obowiązująca forma aktu notarialnego. Bez niej umowa będzie nieważna.

Pozwala na dochodzenie roszczenia o przeniesienie własności lokalu/domu jednorodzinnego w drodze orzeczenia sądu, jeżeli druga strona nie wywiązuje się z tego zobowiązania

• możliwość  wpisu roszczeń o przeniesienie własności lokalu lub domu jednorodzinnego do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której powstanie budynek
• zabezpieczenie wpłat  nabywców przez obowiązek gromadzenia ich na rachunku powierniczym w banku  oraz określenie  zasad  ich wypłacania, co  chroni  przed ich utratą w razie niewykonania inwestycji (do pewnego stopnia)
• obowiązek sporządzenia i dostarczenia nabywcy prospektu informacyjnego, który zawiera nie tylko informacje dotyczące dewelopera, zamierzonej inwestycji, w tym lokalu, nieruchomości ale także jej otoczenia.

Pozwala to w łatwy sposób zapoznać się z kompleksem uwarunkowań, w tym z planowanymi w pobliżu obiektami np. drogowymi, zakładami przetwarzania odpadów lub generującymi inne uciążliwości

• obowiązek objęcia umową standardu wykończenia lokalu, co chroni nabywcę przed samowolnymi zmianami w tym zakresie przez dewelopera
• obowiązek dewelopera  uiszczania  składek na Deweloperski  Fundusz Gwarancyjny, z którego środki mogą być wypłacone  nabywcom w razie upadłości lub postępowania restrukturyzacyjnego dewelopera
• mechanizm bezpieczeństwa przez określenie harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego, z którym  musi być skorelowany harmonogram wpłat nabywców. Dzięki temu wpłaty są dokonywane w miarę postępu prac budowlanych.
• obligatoryjne  określenie w umowie  terminów zarówno rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych jak i terminu odbioru lokalu/domu jednorodzinnego  oraz umowy przenoszącej jego własność

 

Ryzyka

 

Niestety nie da się uniknąć ryzyk w umowie deweloperskiej, choć można je zminimalizować , prawidłowo formułując  postanowienia umowy, ze świadomością ich skutków.

Należy zatem zwrócić uwagę na:

• wysokość poszczególnych wpłat nabywców przewidzianą w harmonogramie płatności, czy nie jest  zawyżona w stosunku do wartości i postępu poszczególnych robót w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego
•  tytuł  prawny do nieruchomości po stronie dewelopera, pozwalający na wyodrębnienie prawne lokali i przeniesienie ich własności. Istotne jest aby deweloper był wpisany w księdze wieczystej jako właściciel lub użytkownik nieruchomości.
• wysokość   odsetek zastrzeżonych dla dewelopera  i kar  umownych zastrzeżonych dla nabywcy. Dość często występują między nimi dysproporcje.
• nierówność stron w zastrzeżeniach dotyczących prawa odstąpienia od umowy

 

Prospekt informacyjny – warto dokładnie przeczytać

 

Pamiętaj, że prospekt informacyjny, wraz z wszystkimi załącznikami,  powinieneś otrzymać przed zawarciem umowy deweloperskiej. Wszelkie zmiany tego prospektu także muszą być Ci doręczone.

Prospekt zawiera wiele cennych informacji i zachęcam Cię do ich szczegółowego prześledzenia. Mogą istotnie wpłynąć na decyzję o nabyciu danej nieruchomości. Dane z nich wynikające będą determinować jakość Twojego mieszkania i zadowolenie z nabytku.

Informacje, na które szczególnie warto zwrócić uwagę to:

• Dotyczące stanu prawnego nieruchomości – jej obciążeń, np. hipoteki.

Wykorzystując podany numer księgi wieczystej możesz sprawdzić na stronie https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do czy deweloper wpisany jest w jej dziale II jako właściciel lub użytkownik wieczysty oraz czy w dziale III figurują jakieś prawa obciążające nieruchomość a także czy dział IV jest wolny od wpisu hipoteki.

Jeśli widnieje hipoteka zwróć uwagę, czy wpisana jest na rzecz banku finansującego inwestycję czy innego podmiotu – ta okoliczność powinna wzbudzić Twoją szczególną ostrożność.

• Dotyczące otoczenia nieruchomości, zwłaszcza czy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przewidziane są w pobliżu  jakieś obiekty, które mogą generować uciążliwości – tereny  produkcyjne, oczyszczalnie ścieków, zakłady przetwarzania odpadów, magazyny itp.

Prospekt ujawnia też inwestycje w promieniu 1 km, wynikające z różnych decyzji, uchwał, planów odbudowy.

• Pozwolenie na budowę – czy jest ostateczne oraz czy jest zaskarżone. Stanowi fundament przedsięwzięcia deweloperskiego. Jego zaskarżenie – do organu II instancji czy sądu administracyjnego rodzi ryzyko wstrzymania inwestycji i opóźnienia całego procesu budowlanego a nawet jego nieukończenia.
• Planowany termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych
• Sposób pomiaru powierzchni albo domu jednorodzinnego – na tym tle często dochodziło do nieporozumień, zwłaszcza co do ceny obliczanej w oparciu  o powierzchnię.

Obecnie obowiązuje jedna norma pomiaru   PN-ISO 9836. Z głośnego wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga z dnia 24.04.2024r., sygn.akt  IV Ca 1735/23 wynika, że powierzchnie pod ścianami działowymi w lokalu nie mogą być wliczane do jego powierzchni. Sąd  w związku z tym zasądził na rzecz nabywców zwrot części ceny gdyż cena była obliczona właśnie w oparciu o powierzchnię.

Należy jednak mieć na uwadze, że inną kwestią jest określenie sposobu pomiaru a inną określenie ceny i w zależności od postanowień danej umowy nie musi między tymi postanowieniami zajść taka korelacja, która powodować będzie niemożliwość obliczenia ceny w oparciu o liczbę metrów kwadratowych pod ścianami działowymi w lokalu.

• Sposób finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego – ze środków własnych dewelopera czy z kredytu
• Środki ochrony nabywców – otwarty czy zamknięty rachunek powierniczy
• Informacja o zgodzie banku, kasy lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego przeniesienie na nabywcę (jeśli na nieruchomości ustanowiona jest hipoteka)
• Informacje dotyczące dewelopera – jego dotychczasowych inwestycji. Warto poszukać danych na temat współpracy innych klientów z tym deweloperem, terminowości prac i jakości lokali, które wybudował.

 

Co powinno znaleźć się w treści umowy deweloperskiej?

 

Umowa deweloperska to bardzo rozbudowany dokument i ustawa deweloperska  nakazuje zawrzeć w niej szereg szczegółowych elementów, w art. 35 ust.1 wymienia aż 20 takich obligatoryjnych postanowień, przy czym nie jest to wyliczenie wyczerpujące.

Zatem zwrócę Twoją uwagę tylko na najważniejsze z nich, które koniecznie zweryfikuj czytając umowę. Generalnie zalecam przeczytanie wszystkich jej postanowień z uwagą.

• Po pierwsze clue czyli zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;

Jeśli budynek już jest wzniesiony tj. ma ostateczne pozwolenie na użytkowanie  – odpada zobowiązanie do jego wybudowania. Na każdym etapie przed takim ostatecznym pozwoleniem zobowiązanie do wybudowania musi znaleźć się w umowie.

Zdarza się, że deweloper ustanowił już odrębną własność lokalu – może to zrobić w drodze jednostronnej czynności.

W takim wypadku jego zobowiązanie polega na przeniesieniu  prawa własności już wyodrębnionego lokalu.

Umowy takie, w których nie ma zobowiązania do wybudowania budynku nie są stricte umowami deweloperskim ale stosuje się do nich przepisy ustawy deweloperskiej.

Sprawa  przedstawia się analogicznie w przypadku domu jednorodzinnego.

Podstawowym zobowiązaniem dewelopera jest zabudowanie nieruchomości domem jednorodzinnym i przeniesienie na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego.

Jeżeli przedmiotem umowy jest również miejsce postojowe w garażu, który stanowić ma odrębny lokal, w umowie powinno znaleźć się także zobowiązanie do przeniesienia własności udziału w lokalu garażowym   wraz z prawem do korzystania z określonego miejsca postojowego ( w ramach tzw. podziału  quod usum lokalu).

• Dokładne oznaczenie nieruchomości, na której odbywa się przedsięwzięcie deweloperskie, informacja o stanie prawnym, kto jest jej właścicielem/użytkownikiem wieczystym i jakie istnieją na niej obciążenia – hipoteka, służebności;
• dokładne określenie lokalu, będącego przedmiotem umowy, w tym jego usytuowanie w budynku, powierzchnia użytkowa i układ pomieszczeń;
• zakres  i standard  prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper. To bardzo ważny element i powinien być precyzyjny. Według niego bowiem będzie oceniany przy odbiorze stan lokalu, jego zgodność z umową. Elementów wymienionych w standardzie nie będzie mógł deweloper jednostronnie zmienić tj. wykonać prac zamiennych, użyć innych materiałów;
• cena – kluczowa pozycja. Zwykle określana jest przez wskazanie określonej kwoty, przy czym w przypadku, gdy lokal po wybudowaniu będzie miał mniejszą lub większą powierzchnię niż wskazana w umowie, zastrzega się rozliczenie brakujących lub nadmiarowych metrów według oznaczonej kwoty za m2;
• termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej tj. prawa odrębnej własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego wraz z prawami związanymi;
• informacje dotyczące rachunku powierniczego – czy jest rachunek otwarty czy zamknięty oraz w jakim banku prowadzony,  numer rachunku, zasady dysponowania zgromadzonymi tam  środkami pieniężnymi, koszty jego prowadzenia;
• wysokość, terminy i sposób dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy;
• dane dotyczące pozwolenia na budowę, numer decyzji, organ, informację, czy jest ostateczne lub czy zostało zaskarżone;
• termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych;
• określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w razie skorzystania z tego prawa;
•  wysokość odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej, jeżeli strony to przewidziały;
• termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego/ domu jednorodzinnego oraz termin odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
•  wskazanie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
• informację o zgodzie banku/kasy lub innego wierzyciela na rzecz którego ustanowione jest hipoteka na nieruchomości – na  bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę.

W przypadku domu jednorodzinnego dotyczy to zgody na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności lub użytkowania wieczystego  nieruchomości,  wraz z domem jednorodzinnym.

Jeśli taka zgoda nie została jeszcze wydana powinna być przedstawiona informacja o zobowiązaniu wierzyciela hipotecznego do jej udzielenia;

Miej na uwadze, że wspomniana zgoda to niezwykle istotny dokument. W przypadku jego braku hipoteka istniejąca na nieruchomości ulegnie  przeniesieniu na wyodrębniony z niej lokal.

Na pewno nie chciałbyś/cichłabyś nabyć lokalu obciążonego hipoteką.

Zadbaj o sprawdzenie tego.

 

Rodzaj rachunku powierniczego wpływa na bezpieczeństwo nabywcy

 

Czym jest i jakie znaczenie ma rachunek powierniczy dla Ciebie?

To podstawowy mechanizm zabezpieczający  interes nabywcy.

Rozróżniamy dwa rodzaje rachunków i każdy z nich generuje inny poziom bezpieczeństwa.

 

Rachunek powierniczy otwarty. Harmonogram płatności rat.

 

W umowach deweloperskich najczęściej spotkasz się z rachunkiem powierniczym otwartym.

Jest preferowany przez deweloperów. Daje im większą elastyczność w finansowaniu inwestycji, w praktyce pozwala ją sfinansować z wpłat nabywców.

Służy gromadzeniu środków z wpłat nabywców lokali/domów jednorodzinnych. Deweloper nie ma jednak swobodnego dostępu do tych środków.  Ich  wypłata  następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonym w umowie.

Na rachunku tym utworzone są subkonta, na których ewidencjonowane są wpłaty odrębnie dla każdego z nabywców. Indywidualny numer subkonta musi być wskazany w umowie deweloperskiej.

Wpłaty nabywców są dokonywane stosownie do postępu prac budowlanych, po zakończeniu poszczególnych etapów.

Nabywcy są informowani o zakończeniu każdego etapu.

Wysokość wpłat  jest uzależniona od faktycznego stopnia realizacji poszczególnych etapów.

Oznacza to, że w harmonogramie każdemu z etapów przypisany jest określony procentowy udział w całości kosztów budowy.  Wpłata dokonywana po zakończeniu danego etapu nie powinna przewyższać procentowo (w stosunku do całości ceny) tego udziału.

Czyli jeśli przykładowo do danego etapu przypisane jest 30% kosztów budowy, część ceny należna po tym etapie nie może przewyższyć 30% całej ceny.

Wypłaty na rzecz dewelopera dokonywane są jeszcze w toku inwestycji.

Jednak nie niepokój się, nie ma w tym dowolności.

Proces ten kontroluje bank. Przed wypłatą z rachunku powierniczego sprawdza, czy dany etap przedsięwzięcia deweloperskiego został zakończony i jaki procent zaawansowania stanowi w kosztach budowy.

W tym celu żąda określonych w ustawie dokumentów i sprawdza za pomocą osoby posiadającej stosowne  uprawnienia budowlane, czy faktycznie stan robót wskazuje na zakończenie danego etapu.

Wypłata obejmuje taką część  środków, która procentowo odpowiada kosztom budowy zakończonego etapu.

Co jeszcze jest istotne dla bezpieczeństwa nabywcy?

To, że deweloper nie może wypowiedzieć  umowy o prowadzenie takiego rachunku powierniczego. Prawo takie przysługuje wyłącznie bankowi.

Nie ma zatem obawy, że deweloper po wpłacie środków zamknie rachunek i zniknie z Twoimi pieniędzmi.

W wypadku  wypowiedzenia przez bank deweloper jest zobowiązany niezwłocznie zawrzeć umowę o rachunek powierniczy w innym banku i środki nabywców są przekazywane na nowy rachunek bankowy.

 

Rachunek powierniczy zamknięty

 

Rachunek powierniczy zamknięty spotykamy w umowach deweloperskich znacznie rzadziej.

Po prostu jest mniej korzystny dla deweloperów.

Natomiast zapewnia większy poziom bezpieczeństwa nabywcom lokali aniżeli rachunek powierniczy otwarty.

Istotą rachunku zamkniętego jest przechowywanie na nim  wpłaconych środków nabywców do zakończenia inwestycji i zawarcia z nimi umów przenoszących własność lokali lub domów jednorodzinnych.

Ściślej rzecz ujmując bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez danego nabywcę  po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej.

Co więcej, przeniesienie musi dotyczyć lokalu/domu w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca.

Innymi słowy – środki nie zostaną zwolnione na rzecz dewelopera do chwili zawarcia umowy przenoszącej własność i nie dojdzie do tego również w przypadku jakichkolwiek nieuzgodnionych z nabywcą obciążeń np. hipoteki, służebności, roszczeń zgłoszonych przez osoby trzecie.

 

Standard prac wykończeniowych

 

Określenie standardu prac wykończeniowych stanowi jeden z obligatoryjnych elementów umowy deweloperskiej.

Zwróć  uwagę na jego szczegółowość. Zbyt ogólne postanowienia spowodują, że standard będzie niedoregulowany i pozostawi szeroki margines deweloperowi na dobór materiałów i sposobu wykończenia lokalu. Powinny być wskazane przynajmniej  rodzaj, podstawowe cechy i funkcjonalności urządzeń i materiałów.

Oczywiście zbytnia szczegółowość np. wskazanie konkretnego producenta materiałów również nie jest wskazana. Musi być możliwa ich zastępowalność, jednak nie prowadząca do obniżenia parametrów lub utraty funkcjonalności np.  do zamontowania zwykłych drzwi wejściowych zamiast antywłamaniowych,  obłożenia posadzki na tarasie gresem zamiast deską kompozytową, zastosowania stolarki plastikowej zamiast pierwotnie przewidzianej drewnianej.

Standard wykończenia  jest to podstawowy dokument, według którego sprawdzisz, czy mieszkanie zostało wykonane zgodnie z umową a ewentualne   niezgodności będą  stanowić wady lokalu.

 

 

Terminy rozpoczęcia budowy, zakończenia inwestycji, odbioru nieruchomości, zawarcia umowy przenoszącej własność

 

Sprawdź te terminy, w jaki sposób są sformułowane i w jakiej zależności pozostają względem siebie.

Ich określenie jest niezwykle istotne.

Dadzą Ci  obraz w jakim horyzoncie czasowym możesz spodziewać się ukończenia budowy i końcowego efektu w postaci przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Z drugiej strony tworzą zobowiązania stron  do terminowych czynności, których niedochowanie może rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą lub konieczność zapłaty odsetek za opóźnienie w zapłacie.

Terminy  rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych powinny być oznaczone jako określone daty, do których takie rozpoczęcie lub zakończenie ma nastąpić.

Termin odbioru lokalu lub domu jednorodzinnego zwykle jest uzależniany od uzyskania ostatecznego pozwolenia na użytkowanie budynku, dopiero bowiem po wydaniu  tej decyzji możliwe jest objęcie w posiadanie budynku i poszczególnych lokali przez ich nabywców.

Przeważnie jest  ustalony jest w dniach lub miesiącach od uzyskania pozwolenia na użytkowanie (a w przypadku domów jednorodzinnych od zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy przy braku sprzeciwu ze strony tego organu – jest to inny sposób dopuszczenia do użytkowania).

Każdy z nabywców powinien zostać poinformowany pisemnie lub w inny odpowiedni sposób np. e-mailem o terminie odbioru jego lokalu.  Odbiór musi  nastąpić jeszcze przed zawarciem umowy końcowej – przenoszącej własność.

W konsekwencji termin zawarcia umowy  przenoszącej własność będzie przypadać już po powyższych etapach. Powinien być ustalony przynajmniej datą graniczną przy czym deweloper zawiadamia drugą stronę o konkretnym terminie podpisania aktu notarialnego.

Zwróć uwagę, czy umowa określa precyzyjnie sposób tego zawiadomienia i czy przewiduje oraz na jakich warunkach wyznaczenie kolejnego terminu w przypadku niestawiennictwa nabywcy.

Przecież może się zdarzyć, że   rozchorujesz się,   utkniesz  na wakacjach lub będziesz mieć kolizję drogową (czego absolutnie Ci nie życzę). Ten kolejny termin zawarcia umowy przenoszącej własność jest naprawdę ważny.

 

Odbiór lokalu lub domu jednorodzinnego. Wady

 

Wreszcie!

Inwestycja została zakończona, nowiutki budynek i Twój upragniony lokal lub dom kusi świeżością i już w głowie go urządzasz.

Zanim to nastąpi deweloper zaprosi Cię na formalny jego odbiór.

Odbiór lokalu lub domu jednorodzinnego to istotna czynność faktyczna i prawna, zarówno dla nabywcy jak i dewelopera.

Dlatego należy poświęcić mu odpowiednią uwagę.

Służy przede wszystkim ustaleniu stanu technicznego lokalu, czy jest on zgodny z umową deweloperską np:

• czy układ pomieszczeń, ich funkcje a także powierzchnie korelują z ustalonymi w umowie. Zwykle powierzchnie nieco różnią się od tych projektowanych i powinieneś przed zawarciem umowy ostatecznej dostać informację o tym wraz z rzutem lokalu po obmiarze geodezyjnym,
• czy instalacje, zwłaszcza przyłącza i gniazdka elektryczne oraz teletechniczne, przyłącza wodno-kanalizacyjne znajdują się w miejscach wynikających z projektu,
• czy są jakieś widoczne wady. W przypadku domu należy sprawdzić też elementy zagospodarowania terenu na działce, będącej przedmiotem umowy.

Z odbioru sporządza się protokół. Obejrzyj uważnie lokal /dom i zgłoś wszystkie widoczne wady do protokołu.

Wprawdzie  wady mogą być zgłoszone w późniejszym czasie – do chwili zawarcia umowy finalnej, a wady ukryte również później – w całym okresie rękojmi, lecz im późniejsze zgłoszenie   tym większe ryzyko problemów  dowodowych  co do czasu, w którym wada powstała i odpowiedzialności za nią.

Deweloper ma 14 dni od daty odbioru na poinformowanie nabywcy o uznaniu wad lub odmowie uznania wraz z podaniem przyczyn tej odmowy.

Brak takiej informacji w powyższym terminie skutkuje przyjęciem, że deweloper uznał wady, a w konsekwencji jest zobowiązany do ich usunięcia.

Usunięcie uznanych przez dewelopera  wad powinno nastąpić w terminie 30 dni. Jeśli ten termin nie zostanie dotrzymany deweloper wyznacza kolejny termin  usunięcia wad z uzasadnieniem opóźnienia.

Niedotrzymanie tego terminu powoduje przejścia na nabywcę prawa do wyznaczenia kolejnego terminu na usunięcie wad. Jeśli i ten nie zostanie dotrzymany nabywca uprawniony jest do usunięcia zastępczego wad na koszt dewelopera.

Nabywca może odmówić odebrania lokalu/domu tylko w przypadku, jeśli wystąpiła wada istotna i deweloper odmówił uznania jej w protokole.

W każdej innej sytuacji jest zobowiązany do odbioru, a deweloper do usunięcia wad ( o ile rzeczywiście istnieją).

Nieusunięcie  uznanej przez dewelopera wady  istotnej w terminie  uprawnia nabywcę do odstąpienia od umowy.

Jeśli zaś dochodzi do powtórnego odbioru i deweloper nie usunął wady istotnej nabywca może odmówić odbioru o ile następnie przedstawi opinię rzeczoznawcy budowlanego o istnieniu wady istotnej.

Następnie służy mu prawo odstąpienia  od umowy.

W zakresie nieuregulowanym w Ustawie deweloperskiej do odpowiedzialności dewelopera stosuje się przepisy o rękojmi za wady fizyczne i prawne.

Oznacza to, że możesz zgłaszać wady ujawnione w okresie 5 lat od odbioru lokalu/domu  a deweloper ma obowiązek je usunąć.

 

Wysokość kar umownych i odsetek

 

W umowie deweloperskiej zwykle zastrzega się odsetki za opóźnienie w zapłacie poszczególnych rat ceny oraz kary  umowne za niewykonanie lub nienależyte wykonanie określonych zobowiązań.

Najczęściej takim zobowiązaniem, obwarowanym karą umowną zarówno na rzecz nabywcy jak i dewelopera jest zawarcie umowy przenoszącej własność w określonym terminie.

Kary umowne można też zastrzec w przypadku odstąpienia przez którąkolwiek ze stron z powodu niewykonania zobowiązań  przez drugą stronę.

Prawo odstąpienia przysługuje nabywcy np. jeśli deweloper nie usunie w kolejnym wyznaczonym terminie wady istotnej, umowa deweloperska nie zawiera obligatoryjnych elementów lub deweloper nie doręczył nabywcy prospektu informacyjnego.

Ustawa wymienia jeszcze szereg innych podstaw do odstąpienia od umowy.

Zasadą jest, że wysokość należności z tytułu odsetek przysługujących deweloperowi nie może przewyższać wysokości należności z tytułu kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.

Ta regulacja rodzi wiele wątpliwości w praktyce. Odsetki są bowiem naliczane za każdy dzień opóźnienia. Kary umowne mają zwykle charakter ryczałtowy, choć mogą być ustalane w określonej  stawce dziennej za dzień – jeśli dotyczy to zwłoki. Nie zawsze jednak ten mechanizm można zastosować. Z reguły w umowach deweloperskich  zastrzegane są jako określony procent od ceny.

Każdorazowo takie postanowienie wymaga wnikliwej analizy porównawczej.

Zastrzeżenie kary umownej z zasady ogranicza odszkodowanie do wysokości tej kary.

Aby móc żądać odszkodowania przewyższającego karę  umowną konieczne jest zastrzeżenie prawa do niego w umowie.

Kwestią tą zajął się Sąd Najwyższy, który dokonał  prokonsumenckiej wykładni przepisów uznając  w uchwale  z dnia 31 października 2025 r., sygn.akt III CZP 22/25, iż postanowienie umowy deweloperskiej zastrzegające na rzecz konsumenta karę umowną za każdy dzień zwłoki w zawarciu umowy przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, które nie przewiduje uprawnienia konsumenta do żądania odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary umownej (art. 484 § 1 zdanie drugie k.c.), uważa się za niedozwolone  postanowienie umowne. W szczególności , jeśli kara umowna zastrzeżona została w rażąco niskiej wysokości.

W praktyce oznacza to konieczność zastrzegania prawa do odszkodowania uzupełniającego w umowie deweloperskiej, a brak takiego postanowienia będzie skutkował nieważnością postanowienia o karze umownej i w takim wypadku konsument będzie miał prawo do pełnego odszkodowania.

Jeśli umowa nie zastrzega kary umownej ani odsetek deweloper zobowiązany jest  wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej.

 

Przeniesienie (cesja)  wierzytelności z umowy deweloperskiej

 

Przenoszenie  wierzytelności z umowy deweloperskiej tzw. cesja to dość popularny proceder, który był dotychczas wykorzystywany przez niektórych nabywców spekulacyjnie.

Polegał na zawieraniu przez zainteresowanych umów deweloperskich i wpłacie  części ceny, po czym przenoszeniu  praw z umowy (wraz z obowiązkami) na rzecz kolejnych nabywców, za odpłatnością. Niejednokrotnie dość sowitą.

Ustawodawca, chcąc ograniczyć tę praktykę wprowadził ustawowe ograniczenia w przenoszeniu wierzytelności. Obecnie jest to możliwe, o ile:

1) umowa dotyczy nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym domu jednorodzinnego wraz z nieruchomością gruntową,

2) w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie  wierzytelności nabywca ten nie dokonał przeniesienia wierzytelności wynikających z innej umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 ustawy deweloperskiej (są to umowy, do której stosuje się przepisy tej ustawy).

Możesz nie martwić się jednak, jeśli chcesz przenieść prawa z umowy na osobę bliską – córkę, żonę, brata, córkę siostry lub  inne osoby zaliczone do I lub II grupy podatkowej wg ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Powyższe ograniczenia w transakcjach z tymi osobami nie obowiązują.

W takim wypadku jednak notariusz zażąda od Ciebie  złożenia  w umowie przeniesienia praw/wierzytelności  oświadczenia, że ten ich  nabywca  zalicza się względem Ciebie  do I lub II grupy podatkowej. Oświadczenie składa się  pod rygorem odpowiedzialności karnej.

Naruszenie tych ograniczeń  nie skutkuje  nieważnością umowy przeniesienia wierzytelności.  Może natomiast  rodzić odpowiedzialność karną w razie złożenia  fałszywego oświadczenia.

Umowa przeniesienia wierzytelności z umowy deweloperskiej wymaga formy aktu notarialnego. Notariusz zatem z urzędu czuwa nad odebraniem tego oświadczenia i ustaleniem, czy spełnione są warunki dopuszczalności przeniesienia. W przypadku ich niespełnienia zobowiązany jest odmówić sporządzenia takiej umowy.

 

Jakie jest zadanie notariusza?

 

Umowa deweloperska może być zawarta tylko przed notariuszem.

Czuwa on nad zgodnością umowy z przepisami prawa.

Nie łudź się jednak, że zweryfikuje on postanowienia umowy pod kątem Twojego interesu i potrzeb.

Umowy dotyczące danej inwestycji są zestandaryzowane, przygotowane we współpracy z deweloperem.

Jeśli chcesz mieć pewność, że umowa zabezpiecza Cię dostatecznie i uwzględnia Twoje indywidualne potrzeby i warunki warto poddać jej treść przed podpisaniem ocenie doświadczonego prawnika od nieruchomości.

 

Opłaty notarialne

 

Opłaty notarialne niezbędne do poniesienia przy zawarciu umowy deweloperskiej to:

• wynagrodzenie notariusza, zależne od wartości przedmiotu umowy, w wysokości  stanowiącej maksymalnie połowę następujących stawek:

– od wartości powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;

– od wartości  powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;

– od wartości powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł,

Maksymalna taksa notarialne  przy najwyższej wartości, powyżej 2 000 000 zł wyniesie zatem 5000 zł.

• opłaty od wypisów aktu notarialnego – maksymalna stawka wynosi 6 zł za każdą stronę i zwykle taka jest stosowana
• koszt sądowy  w postaci opłaty od wniosku o wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości – 150 zł

Dobra wiadomość jest taka, że opłaty te obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę, każdy z nich zapłaci zatem tylko  połowę z nich.

 

Pytania i odpowiedzi/Q&A

 

Czy umowa deweloperska jest umową przedwstępną?

 

Nie, umowa deweloperska to nie umowa przedwstępna lecz osobny typ umowy.

Umowa deweloperska tworzy zobowiązanie do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wraz gruntem.

Ich skutek jest podobny lecz prawnie nie są tożsame i do umowy deweloperskiej nie stosuje się przepisów kodeksu cywilnego o umowie przedwstępnej.

 

Czy umowa deweloperska jest bezpieczna?

 

Tak, umowa deweloperska jest bezpieczna, gdyż ustawodawca przewidział mechanizmy zabezpieczające nabywcę lokalu/domu jednorodzinnego, przede wszystkim dokonywanie wpłat ceny  na rachunek powierniczy, kontrolę banku postępu prac na budowie i zwalnianie środków finansowych na rzecz dewelopera w miarę postępu tych prac. Nadto szereg szczegółowych uregulowań ustawowych nakłada obowiązek określenia  umowie wielu obowiązków dewelopera wobec nabywcy. Załącznikiem do umowy jest   prospekt informacyjny, którego celem jest przedstawienie możliwie najszerszych informacji o inwestycji i nieruchomości oraz doświadczeniu dewelopera.

 

Jaki jest koszt umowy deweloperskiej?

 

Koszt umowy deweloperskiej to taksa notarialna od umowy, która może wynieść maksymalnie 5000 zł, koszty wypisów aktu notarialnego obejmującego umowę oraz opłaty sądowej od wniosku o wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej, które wynoszą w sumie około kilkuset złotych. Koszty te są w równych częściach ponoszone  przez nabywcę i przez dewelopera.

 

Czy umowa deweloperska przenosi własność?

 

Nie, umowa deweloperska nie przenosi własności, lecz tworzy zobowiązanie do wybudowania budynku i przeniesienia własności lokalu/domu jednorodzinnego w przyszłości, po wybudowaniu.

 

Na co uważać w umowie deweloperskiej?

 

W umowie deweloperskiej należy zwrócić uwagę na:

• prawidłowy opis lokalu/domu jednorodzinnego,
• cenę – sposób jej ustalenia,
• harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego i harmonogram płatności rat – czy korelują ze sobą i czy wysokości rat są przynajmniej w przybliżeniu adekwatne do zaawansowania prac w poszczególnych etapach, których dotyczą
• jaki w umowie przewiduje się rodzaj rachunku powierniczego – otwarty czy zamknięty
• czy wysokość kar umownych od nabywcy nie przekracza wysokości odsetek dla dewelopera i czy zastrzeżono prawo do odszkodowania uzupełniającego
• terminy rozpoczęcia i zakończenia inwestycji, odbioru lokalu/domu jednorodzinnego oraz najważniejszy – termin zawarcia umowy przenoszącej własność

 

Czy można się wycofać z umowy deweloperskiej?

 

Nie ma możliwości wycofania się z umowy deweloperskiej z dowolnych powodów.

Można zrobić to tylko w uzasadnionych przypadkach, w których umowa lub ustawa przewidują prawo odstąpienia od umowy.

Ustawa deweloperska przewiduje szereg takich sytuacji np. gdy umowa nie zawiera obowiązkowych postanowień, nie doręczono nabywcy prospektu informacyjnego lub zmiany tego prospektu przed zawarciem umowy, deweloper nie usunął w terminie wady istotnej. Także gdy deweloper nie posiada zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia.

W umowie zastrzega się zwykle prawo odstąpienia od umowy na wypadek niewykonania w terminie zobowiązania drugiej strony.

 

Co możemy dla Ciebie zrobić?

 

Specjalizujemy się w obsłudze projektów deweloperskich. Znamy je od podszewki.

Umowa deweloperska nie ma dla nas tajemnic. Wielokrotnie takie umowy sporządzałyśmy i weryfikowałyśmy.

Doradzałyśmy także klientom – zarówno deweloperom jak i nabywcom lokali na etapie ich wykonywania, również w sporach.

Reprezentowałyśmy ich przed sądami.

Zatem – naprawdę jesteśmy w stanie pomóc w każdej sprawie, która dotyczy takiej umowy.

I na każdym etapie.

 

autor: Katarzyna Michałkiewicz, adwokat