UMOWA SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI

 

Wydaje się, że umowa sprzedaży nieruchomości to banalny temat. Tyle już zostało na jej temat napisane i powiedziane.

Dla zwykłego zjadacza chleba sprowadza się do nabycia mieszkania lub domu, a główny wysiłek to pozyskanie środków finansowych na kupno.

Po uzyskaniu kredytu udają się do notariusza i podpisują przygotowaną umowę sprzedaży. Sprawdzają wyłącznie cenę i opis lokalu/ domu, ufając, że skoro notariusz przygotował a agent nieruchomości  pośredniczył  w transakcji  wszystko z nią  musi być w porządku.

Niekoniecznie.

Umowa sprzedaży  nieruchomości to zawiły twór, regulowany wieloma przepisami w różnych ustawach, które mają zastosowanie lub nie, w zależności od rodzaju nieruchomości, jej stanu faktycznego i prawnego.

Inne przepisy stosujemy a w konsekwencji inaczej kształtujemy treść umowy w zależności od tego, czy  dotyczy lokalu mieszkalnego, lokalu użytkowego, domu wraz działką, gruntu rolnego czy  gruntu leśnego.

Różnicę stanowi również, czy pochodzi z rynku pierwotnego czy wtórnego, kto ją zbywa – deweloper czy kolejny właściciel nieruchomości.

Ma znaczenie, kto jest kupującym. Szczególne zasady dotyczą cudzoziemców.

Dlatego chcę Ci przybliżyć, jeśli planujesz kupić lub sprzedać nieruchomość, kluczowe kwestie dotyczące umowy sprzedaży nieruchomości, jej konstrukcję, ryzyka i zabezpieczenia przed nimi,  proces zawierania umowy.

Gdyż, jak pewnie wiesz „ignorantia iuris nocet” – nieświadomość prawa szkodzi.

 

Czym jest umowa sprzedaży nieruchomości?

 

Umowa sprzedaży nieruchomości to umowa, w którym Sprzedający zobowiązuje się do przeniesienia nieruchomości na kupującego (i zarazem ją przenosi) oraz do jej wydania a Kupujący zobowiązuje się do zapłaty ceny i odbioru nieruchomości.

Przedmiotem sprzedaży  jest zwykle prawo własności ale też często prawo użytkowania wieczystego gruntu  wraz z prawem własności budynków i budowli.

Z prawem użytkowania wieczystego wiąże się konieczność ponoszenia rocznych  opłat, co wobec ich sukcesywnego podwyższania przez gminy w ostatnich latach zmniejszyło atrakcyjność nieruchomości objętych tym prawem.

Nie zawsze sama umowa sprzedaży przenosi nieruchomość na nabywcę. W przypadku odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub użytkowego a także prawa użytkowania wieczystego dopiero wpis do księgi wieczystej powoduje ich przejście na nabywcę.

 

Rodzaje i formy umów sprzedaży nieruchomości.

 

W obrocie możesz spotkać się z różnymi rodzajami umów sprzedaży. Jest ich sporo, tu skupimy się na najważniejszych.

 

Umowa przedwstępna sprzedaży i umowa (przyrzeczona) sprzedaży

Umowa przedwstępna sprzedaży zobowiązuje strony do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży. Zawiera się ją zwykle, gdy jedna lub obie strony nie są jeszcze gotowe do zawarcia umowy np:

–  kupujący musi pozyskać środki finansowe na cenę,  zaciągnąć kredyt lub sprzedać jakieś swoje aktywa,

– kupujący chce przeprowadzić dokładne badanie stanu prawnego due diligence , aby przekonać się, czy może bezpiecznie  kupić  nieruchomość ( na ten temat patrz mój wpis  https://mr-legal.pl/jak-bezpiecznie-kupic-nieruchomosc/ )

– kupujący chce najpierw uzyskać pozwolenie na budowę na nieruchomości, aby mieć pewność, że będzie mógł zrealizować na niej zamierzoną inwestycję

– grunt wymaga odrolnienia lub zmiany przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, co jest warunkiem nabycia przez kupującego

Umowa przedwstępna określa istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, zatem zobowiązanie sprzedającego do sprzedaży a kupującego do nabycia nieruchomości, dokładne określenie nieruchomości, cenę, inne postanowienia, które dla stron są ważne.

Zwykle w umowie przedwstępnej zastrzega się termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli brak tego elementu, zgodnie z przepisem kodeksu cywilnego  strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej wyznacza odpowiedni termin.

Lepiej jednak nie zdawać się na tę regulację i ustalić termin w umowie.

Umowa przyrzeczona sprzedaży to umowa, którą strony zawierają w wykonaniu umowy przedwstępnej. Jej treść powinna być zgodna z umową przedwstępną, dlatego ważne jest aby strony w umowie przedwstępnej uregulowały wszystkie istotne dla nich elementy. Tym sposobem unikną sporu co do treści umowy przyrzeczonej.

Oczywiście na każdym etapie strony mogą ustalić w sposób odmienny swoje prawa i obowiązki, pod warunkiem, że będzie to objęte ich obopólną zgodą.

 

Umowa warunkowa sprzedaży

 

Umowa warunkowa sprzedaży zawierana jest zwykle w przypadku, gdy gminie lub Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości.

Obejmuje sprzedaż pod warunkiem, że gmina/ Skarb Państwa nie wykona prawa pierwokupu.

Jest to umowa wyłącznie zobowiązująca tj. nawet jeśli warunek ziści się –  do wykonania prawa pierwokupu nie dojdzie,  umowa ta nie przenosi własności nieruchomości na nabywcę.  Niezbędne jest zawarcie dodatkowej umowy przenoszącej własność lub prawo użytkowania wieczystego.

Wynika to z zasady, że nie można przenieść własności  nieruchomości ani prawa użytkowania wieczystego pod warunkiem.

Strony mogą ustalić także inne warunki w umowie sprzedaży, lecz w praktyce, poza powyższym przypadkiem prawa pierwokupu, warunkowa umowa sprzedaży jest rzadko wykorzystywana.

 

Umowa zobowiązująca sprzedaży  i umowa rozporządzająca

 

Możliwe jest podzielenie umowy sprzedaży na dwa etapy – zawarcie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego a następnie umowy rozporządzającej w wykonaniu tej umowy zobowiązującej, podobnie jak w przypadku umowy warunkowej.

Konstrukcja ta może być wykorzystana, gdy z jakichś względów stronom zależy, aby do przeniesienia nieruchomości doszło w późniejszym terminie, natomiast chcą mieć już zawarte zobowiązanie do tej czynności.

 

Umowa rezerwacyjna

 

Umowa rezerwacyjna, choć występuje w obrocie nieruchomościami, w rzeczywistości nie jest  rodzajem umowy sprzedaży nieruchomości.

Wbrew dość powszechnym opiniom nie zawiera zobowiązania do sprzedaży nieruchomości lecz jedynie jej rezerwację – czyli zobowiązanie do nie oferowania lub nie zawierania umów sprzedaży z innymi kontrahentami.

Występuje głównie w stosunkach miedzy deweloperami i przyszłymi nabywcami lokali, choć spotyka się ją również w obrocie gruntami.

 

Forma umowy sprzedaży, umowy przedwstępnej, umowy warunkowej, umowy rezerwacyjnej

 

Umowa sprzedaży nieruchomości może być zawarta wyłącznie w formie aktu notarialnego. Brak tej formy powoduje nieważność umowy.

Dotyczy to też przypadku, gdy zawierana jest w dwóch etapach – najpierw umowa zobowiązującą/ warunkowa a następnie rozporządzająca.

Umowa przedwstępna sprzedaży może być zawarta w dowolnej formie. Jedynie jednak forma aktu notarialnego pozwoli na dochodzenie roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży przed sądem.

Umowa przedwstępna w jakiejkolwiek słabszej formie np. zwykłej pisemnej lub dokumentowej da jedynie możliwość  domagania się odszkodowania w przypadku niewykonania umowy.

Odszkodowanie to jest ograniczone do ujemnego interesu umownego – zazwyczaj kosztów, które poniosła strona wdając się w umowę przedwstępną.

Zatem dla kupującego zawarcie umowy przedwstępnej w innej formie niż aktu notarialnego jest słabym pomysłem.

Umowa rezerwacyjna nie wymaga żadnej szczególnej formy. Może być to forma pisemna, dokumentowa a nawet ustna – choć tę ostatnią, z uwagi na słabość dowodową, wykluczmy z tych rozważań i praktyki.

 

Kluczowe elementy prawne i treść umowy

 

Kluczowe elementy prawne w umowie sprzedaży to:

• Zobowiązanie sprzedającego do przeniesienia własności lub użytkowania wieczystego i do wydania nieruchomości na rzecz kupującego
• Zobowiązanie kupującego do zapłaty ceny i odbioru nieruchomości
• Dokładne określenie nieruchomości
• Określenie ceny
• Określenie terminu wydania nieruchomości

Z reguły umowa zawiera także oświadczenia i zapewnienia sprzedającego co stanu prawnego i faktycznego nieruchomości. Zazwyczaj dotyczą braku praw i roszczeń osób trzecich, obciążeń, postępowań sądowych, administracyjnych, sporów granicznych etc. Ta część może być znacznie rozbudowana, w zależności od konkretnej nieruchomości, jej rodzaju.

Inne oświadczenia i zapewnienia składa się w umowie sprzedaży działki budowlanej, inne w przypadku budynku wielolokalowego z najemcami czy nieruchomości rolnej.

Ta część ma znaczenie później w przypadku dochodzenia roszczeń z  rękojmi za wady, zatem warto poświęcić jej uwagę.

 

Zabezpieczenia w umowie sprzedaży

 

Podstawowe zabezpieczenia stosowane w umowie sprzedaży nieruchomości to oświadczenie kupującego o poddaniu się egzekucji co do zapłaty ceny  oraz oświadczenie sprzedającego o poddaniu się egzekucji co do wydania nieruchomości.

W przypadku niewywiązania się strony ze swego zobowiązania pozwalają na bezpośrednie skierowanie sprawy do komornika, po nadaniu  klauzuli wykonalności przez sąd. Dzięki temu  pomija się długotrwały i kosztowny proces sądowy.

W przypadku, gdy zapłata ceny jest odroczona w czasie, można w celu jej  zabezpieczenia ustanowić hipotekę na nieruchomości.  Sprzedający ma w takim przypadku pewność, że zaspokoi swoje roszczenie.

Należy zwrócić jednak uwagę aby hipoteka została wpisana na pierwszym miejscu w księdze wieczystej tj. nie było w niej innych hipotek ani wniosków o wpis hipoteki w dacie sprzedaży.

Z kolei w umowie przedwstępnej oświadczeniem o poddaniu się egzekucji i hipoteką zabezpiecza się zwrot zadatku na rzecz kupującego.

 

 Obowiązki i prawa stron umowy

 

Podstawowym obowiązkiem sprzedającego z umowy sprzedaży jest wydanie nieruchomości w umówionym stanie, czyli stanie niepogorszonym w stosunku do tego który jest opisany w umowie i istnieje w dacie jej zawarcia. Zdarza się, że strony uzgadniają poniesienie jakichś niewielkich nakładów przez sprzedającego przed wydaniem np. napraw ścian, instalacji, podłóg.

Z zasady nieruchomość powinna być wydana w stanie bez wad. Kupującemu przysługuje rękojmia za wady przez okres 5 lat od wydania mu nieruchomości. W przypadku ujawnienia wady może żądać usunięcia wady, złożyć  oświadczenie o obniżeniu ceny lub odstąpić od umowy (nie dotyczy to wady nieistotnej).

Jeśli jednak wady występują i  są znane kupującemu przed zawarciem umowy sprzedaży sprzedający nie ponosi za nie odpowiedzialności.

Obowiązek kupującego to przede wszystkim zapłata ceny – co zazwyczaj następuje jednocześnie przy zawarciu umowy sprzedaży. Wymogiem sprzedającego  jest często, aby środki na cenę zostały  uprzednio zdeponowane w depozycie notarialnym.

Jeżeli płatność ceny następuje z kredytu bankowego istotne jest aby kupujący dostarczył do umowy sprzedaży stosowną promesę banku, która gwarantuje wypłatę środków z kredytu.

Nie niweczy to potrzeby ustanowienia zabezpieczeń zapłaty ceny w akcie notarialnym.

Proces zawierania umowy krok po kroku

 

Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości wymaga:

• Uprzedniego zapoznania się ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości, w tym zbadaniem treści księgi wieczystej, dokumentów z ewidencji gruntów, innych dokumentów, z których wynika stan nieruchomości (w tym kontekście polecam mój wpis https://mr-legal.pl/jak-bezpiecznie-kupic-nieruchomosc/)
• Uzgodnienia warunków sprzedaży z drugą stroną;
• Zgromadzenia dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy;
• Opracowania treści umowy sprzedaży i zawarcia umowy u notariusza

Fakt, że notariusz przygotowuje projekt umowy nie oznacza, że strony nie mają na nią wpływu. Przeciwnie, powinny  zapoznać się z nią i zgłosić swoje uwagi i ewentualne zmiany. Notariusz zwykle nie zna wszystkich okoliczności dotyczących nieruchomości i uzgodnień stron.

 Dla bezpieczeństwa transakcji warto, aby treść umowy była przygotowana lub zweryfikowana przez doświadczonego prawnika od nieruchomości.

 

Hipoteka przy umowie sprzedaży

 

Hipoteka na nieruchomości stanowi utrudnienie, ale jest możliwa sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką.

Przed zawarciem umowy sprzedaży należy uzyskać stosowne  zaświadczenie z banku wpisanego jako wierzyciel do księgi wieczystej. Z zaświadczenia powinno wynikać, jakie jest aktualne zadłużenie do spłaty z tytułu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, z odsetkami i innymi należnościami ubocznymi oraz zgoda banku na wykreślenie hipoteki w przypadku uiszczenia tej określonej kwoty na rzecz banku.

Wówczas Kupujący dokonuje  zapłaty z ceny sprzedaży tak określonej kwoty na rzecz banku zamiast na rachunek Sprzedającego. Podstawą wykreślenia  hipoteki z księgi wieczystej jest zgoda banku.

Oczywiście taki sposób zapłaty ceny musi być precyzyjnie i należycie opisany w umowie sprzedaży. Oświadczenie banku o zgodzie na wykreślenie hipoteki również winno być należycie zredagowane aby sąd wieczystoksięgowy nie miał wątpliwości i wykreślił hipotekę z księgi.

 

Umowa sprzedaży: Potrzebne dokumenty i koszty

Standardowe dokumenty potrzebne do zawarcia umowy sprzedaży

 

1. dokumenty dotyczące stron:

• Dowody osobiste (lub paszporty) oraz dane osobowe stron. W przypadku sprzedaży przez pełnomocnika dokument pełnomocnictwa.​
• Jeżeli nieruchomość wchodzi w zakres ustawowej wspólności majątkowej małżonków niezbędna jest zgoda drugiego małżonka na jej zbycie wyrażona w formie aktu notarialnego
• Jeśli nieruchomość stanowi majątek spółki kapitałowej może być potrzebna zgoda jej organu – zwykle uchwały zgromadzenia wspólników na zbycie nieruchomości

2. dokumenty dotyczące nieruchomości:

• aktualny odpis z księgi wieczystej (można pobrać ze strony https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do)
• akt nabycia nieruchomości
• jeżeli obecni właściciele nie są wpisani w księdze wieczystej a są spadkobiercami poprzedniego właściciela – postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia.
• wypis z i wyrys z rejestru gruntów
• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (w przypadku nieruchomości gruntowych)
• zaświadczenie, że nieruchomość nie leży w obszarze, dla którego istnieje uproszczony plan urządzenia lasu i nie została wydana decyzja starosty o określeniu zadań gospodarki leśnej dla lasów niestanowiących własności Skarbu Państwa ( na podstawie art. 19 ust.3 ustawy o lasach)
• zaświadczenie, że działka nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani rewitalizacji oraz na obszarze specjalnej strefy rewitalizacji
• w przypadku lokali mieszkalnych: zaświadczenie o braku osób zameldowanych i zaświadczenie ze wspólnoty/spółdzielni o braku zaległości czynszowych
• zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach lokalnych (np. podatek od nieruchomości) z urzędu gminy lub miasta
• świadectwo charakterystyki energetycznej (dla lokali i innych nieruchomości zabudowanych).
• w przypadku hipoteki wpisanej na nieruchomości – zaświadczenie banku o kwocie kredytu do spłaty i zgoda na wykreślenie hipoteki pod warunkiem spłaty na rzecz banku określonej kwoty

 

Koszty zawarcia aktu umowy sprzedaży nieruchomości to opłaty notarialne i sądowe.

 

Maksymalna taksa notarialna zależna jest wartości przedmiotu umowy i wynosi np. przy wartościach:

• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł

 

Opłaty sądowe pobierane są od wniosków o wpisy do ksiąg wieczystych:

• wpis prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego – 200 zł.
• wpis hipoteki – 200 zł
• wykreślenie hipoteki – 100 zł
• Założenie księgi wieczystej (jeśli zachodzi taka potrzeba) – 100 zł

 

Ryzyka oraz najczęstsze błędy przy sprzedaży

 

Ryzyka przy sprzedaży to przede wszystkim:

• Brak uprawnienia przymiotu właściciela lub użytkownika wieczystego po stronie sprzedającego (może tak się zdarzyć nawet wówczas, gdy jest wpisany do księgi wieczystej). W takim wypadku nie dojdzie do nabycia nieruchomości przez kupującego.
• Obciążenie nieruchomości prawem rzeczowym np. służebnością, prawem użytkowania, prawem dożywocia
• Spory co do nieruchomości, w tym spory graniczne
• Zasiedzenie części lub całej nieruchomości – na skutek faktycznego wieloletniego posiadania przez osoby trzecie
• Decyzje administracyjne lub wyroki, które powodują odjęcie własności części nieruchomości lub ustanawiają na nie niej obciążenia bądź wynikają z nich koszty związane z nieruchomością
• Brak przydatności nieruchomości na cele nabywcy np. do określonej zabudowy lub prowadzenia określonej działalności gospodarczej
• Brak dostępu do drogi publicznej, co uniemożliwi zarówno zabudowę nieruchomości, jej podział jak i sprzedaż

Powyższe ryzyka wynikają z braku  należytego sprawdzenia stanu prawnego lub faktycznego nieruchomości przed sprzedażą, niewykonania tzw. audytu prawnego due diligence. Jest to istotne szczególnie w odniesieniu do działek gruntu, niezabudowanych lub zabudowanych budynkami, nieruchomości bardziej złożonych np. budynków wielolokalowych, komercyjnych – przeznaczonych pod najem lub obiektów produkcyjnych

Niemniej nawet w przypadku lokalu  mieszkalnego należy sprawdzić podstawowe dokumenty i uzyskać możliwie najwięcej informacji od sprzedającego.

 

Błędy w umowie sprzedaży to z kolei:

• Brak prawidłowego zabezpieczenia w umowie płatności ceny lub wydania nieruchomości , co spowoduje, w razie sporu, konieczność wniesienia powództwa do sądu i długoletniego procesu
• Złożenie w umowie przez sprzedającego oświadczeń i zapewnień nieadekwatnych do okoliczności faktycznych, rzeczywistego stanu nieruchomości, pominięcie części okoliczności. To z kolei może prowadzić do sporów na tle rękojmi za wady i pogorszenia pozycji jednej lub drugiej strony w związku z takimi nieprawidłowymi oświadczeniami lub ich brakiem
• Nieprecyzyjne określenie warunków np. w umowie przedwstępnej lub warunkowej, co spowoduje spory na tle rozumienia tych warunków i wykonania umowy

 

Pytania i odpowiedzi (Q&A)

 

 

Czy umowa zawarta bez notariusza jest ważna?

 

Nie. Umowa sprzedaży nieruchomości   zawarta w innej formie niż akt notarialny jest nieważna.

Nie dotyczy to umowy przedwstępnej, która dla swej ważności nie wymaga formy aktu notarialnego.

 

Kiedy podpisana umowa jest nieważna?

 

Umowa sprzedaży nieruchomości jest nieważna gdy jest sprzeczna z przepisami prawa np. zawarta w innej formie niż akt notarialny, zawiera przeniesienie własności nieruchomości pod warunkiem lub została zawarta bezwarunkowo, mimo że Skarbowi Państwa lub gminie przysługiwało  prawo pierwokupu. Jest nieważna również, gdy  akt notarialny jest dotknięty uchybieniami formalnymi powodującymi jego nieważność, sprzedaż została dokonana na rzecz cudzoziemca bez wymaganego zezwolenia, nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym  i nie spełniająca innych przesłanek uprawniających  ją do takiego nabycia

 

Co musi mieć umowa, żeby była ważna?

 

Umowa sprzedaży nieruchomości dla swej ważności wymaga formy aktu notarialnego, oznaczenia stron, określenia ich zobowiązań  właściwych dla umowy sprzedaży tj. zobowiązania do przeniesienia własności lub użytkowania wieczystego oraz wydania nieruchomości przez sprzedającego i zapłaty ceny oraz odbioru nieruchomości przez kupującego, określenia ceny sprzedaży.

 

Jak możemy Ci pomóc?

 

Nasza kancelaria Michałkiewicz & Runo ma długoletnie doświadczenie w transakcjach dotyczących nieruchomości. Doradzałyśmy przy zawieraniu dziesiątek a nawet setek umów sprzedaży, sprawdzaniu stanu prawnego nieruchomości przed ich zawarciem, sporządziłyśmy i weryfikowałyśmy projekty umów sprzedaży, umów przedwstępnych, warunkowych, rezerwacyjnych.

Chętnie pomożemy Ci w tych sprawach. Pomoc prawna pozwoli Ci spokojnie przejść przez transakcję i uniknąć naprawdę  kosztownych błędów.

autor: Katarzyna Michałkiewicz, adwokat