Co sprawdzić przed kupnem nieruchomości?

Szukasz dla siebie działki, domu, mieszkania? Nie wiesz, jak sprawdzić nieruchomość przed zakupem, tyle na ten temat czytałeś, słyszałeś , a nadal jest chaos w Twojej głowie?

Jesteś w dobrym miejscu. Kompleksowo wyjaśnię Ci, co należy zrobić, aby zakup był łatwy i bezpieczny.

Przede wszystkim sprawdź dokumenty.

Księga wieczysta – to podstawowy dokument, możesz do niej zajrzeć przez link https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW

Na stronie wpisujesz numer księgi, następnie klikasz w przycisk „przeglądanie aktualnej treści kw” i już widzisz treść poszczególnych działów księgi.

Możesz dowiedzieć się z niej, kto jest aktualnie wpisany jako właściciel, czy przysługuje mu prawo własności czy użytkowania wieczystego, czy nieruchomość jest obciążona innym prawem np. służebnością, prawem dożywocia lub hipoteką. Więcej o tym, jak czytać księgę wieczystą i czego dowiesz się z poszczególnych działów znajdziesz we wpisie o due diligence

Wypis i wyrys z rejestru gruntów – to dokumenty z ewidencji gruntów, które przedstawiają rzut działki gruntu, jej granice, obszar, budynki zlokalizowane na gruncie, rodzaj użytków,

Ważne, aby zweryfikować, czy dane te są zgodne z danymi wynikającymi z księgi wieczystej

Wszelkie rozbieżności wymagają wyjaśnienia i ustalenia, które dane są prawidłowe

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – z niego dowiesz się, jakie jest przeznaczenie gruntu, czy można wybudować na nim dom, budynek wielorodzinny czy tylko obiekty produkcyjne lub usługowe. Plan ustanawia też szereg ograniczeń w zabudowie: dopuszczalną powierzchnię zabudowy na działce, minimalną powierzchnię biologicznie czynną, maksymalną wysokość budynku, liczbę miejsc parkingowych, wymogi infrastrukturalne, obsługę komunikacyjną. Rysunek planu wyznacza nieprzekraczalną linię zabudowy.

Jeżeli dla nieruchomości nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pytaj o decyzję o warunkach zabudowy.

Jeżeli decyzja taka nie została wydana lub już nie obowiązuje – oznacza to, że na chwilę obecną nie uzyskasz pozwolenia na budowę, musisz zwrócić się o wydanie takiej decyzji, lecz z uwagi na zmianę przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym będzie to możliwe tylko do chwili utraty mocy przez studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie, co nastąpi z chwila uchwalenia o dnia wejścia w życie planu ogólnego w tej gminie, jednak nie później niż 30 czerwca 2026 r.

Zapytaj, czy zostało wydane pozwolenia budowę, zezwolenie na lokalizację zjazdu, pozwolenia wodnoprawne, jakiekolwiek inne decyzje administracyjne, które dotyczą nieruchomości. Niejednokrotnie wydawane są decyzje o lokalizacji celu publicznego lub o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej tzw. ZRID. Właściciel może o nich nie wiedzieć, dlatego warto zwrócić się do organu gminy, powiatu i województwa aby uzyskać informację o takich decyzjach. Są istotne, gdyż prowadzą do podziałów nieruchomości i odjęć własności na cele publiczne. Zdecydowanie lepiej wiedzieć o nich przed zakupem

Poproś o informacje i dokumenty dotyczące wszelkich opłat od nieruchomości: podatku od nieruchomości, opłaty adiacenckiej (jeśli był uprzednio dokonany podział nieruchomości, podział i scalenie działek, powstała nowa infrastruktura),

jeżeli działka jest zabudowana budynkiem, np. domem jednorodzinnym, zapytaj o dokumentację budowlaną – powinien to być projekt budowlany opatrzony pieczęcią , że jest to dokumentacja powykonawcza a wszelkie zmiany w stosunku do pierwotnego projektu budowlanego winny być podpisane przez kierownika budowy i projektanta jako zmiany nieistotne

upewnij się w urzędzie gminy i starostwa a nawet wojewódzkim, czy w okolicy nieruchomości nie są planowane jakieś przedsięwzięcia, które mogą negatywnie oddziaływać na sąsiedztwo np. składowisk odpadów, spalarnie, punkty zbierania lub przetwarzania odpadów, oczyszczalnie ścieków

Więcej o dokumentach i jakie z nich mogą wynikać ryzyka, ograniczenia lub jednoznaczne przeciwwskazania do zakupu nieruchomości – we wpisie o audycie prawnym due diligence

Dokonaj szczegółowych oględzin nieruchomości

Obejrzyj działkę, jej granice, czy jest ogrodzona, czy jej części nie są w posiadaniu osób trzecich np. nie są zajęte częściowo przez budynki lub budowle usytuowane na sąsiednich działkach. Jeżeli poweźmiesz jakieś wątpliwości poproś o pomoc geodetę – aby dokonał pomiarów na gruncie i ustalił czy granice przebiegają zgodnie z wyrysowanymi w dokumentacja geodezyjnej. Zapewne nie chcesz sporów granicznych a jeśli już mają się pojawić, lepiej wiedzieć o nich przed zakupem i znać ryzyko. Może to być przyczynek do negocjacji ceny.

Obejrzyj dokładnie dom – zweryfikuj stan techniczny, najlepiej z przybranym doradcą technicznym, poproś go też o sprawdzenie dokumentacji budowlanej budynku, zwróć uwagę na rok budowy i dopytaj o remonty i modernizacje oraz dokumentację techniczną tych modernizacji. Musisz liczyć się z tym, że stary budynek nie jest dostosowany do obecnych przepisów techniczno-budowlanych a w niektórych przypadkach obowiązek takiego dostosowania będzie istniał.

Umowa przedwstępna

Jeśli już upewnisz się co do stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, sprawdzisz jej ewentualne słabe punkty, dowiesz się o zagrożeniach i rozważysz ewentualne ryzyka, nadszedł czas na zawarcie umowy z właścicielem (lub użytkownikiem wieczystym) nieruchomości.

W przypadku, gdy wszystko jest jasne, jesteś przygotowany z ceną i nie ma żadnych przeszkód do nabycia nieruchomości zawierasz po prostu umowę sprzedaży.

Zdarza się jednak, że potrzebujesz czasu na zgromadzenie środków finansowych na zapłatę ceny np. zaciągnięcie kredytu, lub chcesz dokładniej sprawdzić nieruchomość – zwłaszcza jeżeli planujesz określoną inwestycję budowlaną, chcesz uzyskać najpierw pozwolenie na budowę i to jest twój warunek zakupu – wówczas zawierasz umowę przedwstępną sprzedaży

Umowa ta zazwyczaj zawiera zobowiązanie stron do zawarcia umowy przyrzeczonej, na mocy której właściciel sprzeda a nabywca kupi nieruchomość choć może być też jednostronnie zobowiązująca, gdy tylko jedna strona zobowiązuje się do kupna albo sprzedaży, jednak to są bardzo specyficzne sytuacje.

W umowie kluczowy jest termin, w jakim strony zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną oraz warunki jej zawarcia.

I pamiętaj – umowa tylko w formie aktu notarialnego w pełni Cię chroni. Jeśli sprzedający nie wywiąże się z niej, nie przystąpi do umowy przyrzeczonej, możesz złożyć powództwo do sądu o zawarcie umowy sprzedaży.

Jeżeli umowa przedwstępna jest w słabszej formie np. pisemnej będziesz mógł ubiegać się tylko o odszkodowanie i z reguły znacznie ograniczone – np. do kosztów, jakie poniosłeś w związku z umową przedwstępną

Jeśli chcesz więcej dowiedzieć się na temat umowy przedwstępnej kliknij tutaj – umowa przedwstępna.

Umowa sprzedaży

Umowę sprzedaży nieruchomości zawrzesz u notariusza. Czy musi być skomplikowana? Nie, może być bardzo prosta, ale to zależy od nieruchomości, która jest jej przedmiotem.

Jeżeli stan prawny lub faktyczny jest złożony, grunt zabudowany jest budynkami wielorodzinnymi lub usługowymi bądź produkcyjnymi – może być konieczne uwzględnienie znacznie szerszego opisu nieruchomości, złożenie rozbudowanych zapewnień i oświadczeń przez sprzedającego, aby transakcja była dla kupującego bezpieczna. Niejednokrotnie nieruchomość wchodzi w skład przedsiębiorstwa lub nawet jeśli nie wchodzi, stanowi na tyle złożoną strukturę np. jeśli objęta jest umowami najmu, że wymaga uwzględnienia znacznie większej ilości elementów.

Zatem co powinno znaleźć się obligatoryjnie w umowie sprzedaży?

Co najmniej określenie nieruchomości, cena, oświadczenie sprzedawcy, że sprzedaje a nabywcy, że kupuje nieruchomość bądź prawo użytkowania wieczystego gruntu i prawo własności budynków na nim posadowionych, termin wydania nieruchomości.

Płatność ceny następuje zazwyczaj przy umowie, lecz niejednokrotnie, jeśli środki pochodzą z kredytu bankowego konieczne jest zawarcie mechanizmu zabezpieczającego Sprzedającego przez dostarczenie promesy banku dotyczącej płatności z kredytu lub ustanowienie hipoteki na zabezpieczenie tej płatności.

Elementy, które nie są obligatoryjne lecz powinny znaleźć się w umowie sprzedaży to:

oświadczenia dotyczące stanu prawnego – tu zazwyczaj wskazuje się zapisy w księdze wieczystej oraz ewentualne prawa i obciążenia, które z niej nie wynikają, np. służebności nie muszą być wpisane do księgi wieczystej. Podobnie prawa obligacyjne, takie jak prawo najmu i dzierżawy, a warto pamiętać, że umowy te przechodzą z mocy kodeksu cywilnego na kupującego.

wskazanie, czy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej – pamiętaj, że w razie braku takiego dostępu nie dokonasz podziału nieruchomości ani nie uzyskasz pozwolenia na budowę. Dostęp ten może być zapewniony w różny sposób, nie tylko przez bezpośrednie połączenie z drogą publiczną.

I uwaga: fakt, że droga jest ogólnie dostępna nie oznacza, że jest drogą publiczną. Drogami publicznymi są tylko te, które uzyskały taki status w drodze uchwały stosownego organu.

zabezpieczenia płatności ceny w postaci poddania się egzekucji przez kupującego w trybie art. 777 §1 pkt 4 p.c. oraz zabezpieczenie wydania nieruchomości przez poddanie się egzekucji sprzedającego co do wydania nieruchomości na rzecz kupującego w trybie art. 777 §1 pkt 4 k.p.c.

Pozwalają uniknąć postępowania sądowego w przypadku, gdy któraś ze stron nie wywiąże się ze swojego zobowiązania. Wystarczy wówczas wystąpić o klauzulę wykonalności do sądu , którą sąd zgodnie z przepisami powinien nadać w ciągu 7 dni, w praktyce trwa to trochę dłużej. Po uzyskaniu klauzuli można sprawę skierować już bezpośrednio do komornika.

Wydanie nieruchomości

Ostatnim etapem transakcji jest wydanie Nieruchomości. Jeżeli nastąpiło przed zawarciem umowy sprzedaży, oświadczenie stron w tym przedmiocie powinno znaleźć się w umowie. Ma to miejsce np. w przypadku gdy kupujący jest najemcą nieruchomości i znajduje się ona w jego posiadaniu.

Jeżeli do wydania dochodzi po zawarciu umowy (co jest najczęstszą praktyką) – ważne, aby sporządzić szczegółowy protokół odbioru, w którym zostanie opisany stan techniczny z daty odbioru i fakt przekazania kluczy, pilotów do bram , dokumentacji budowlanej etc. Protokół taki w razie sporu sądowego jest istotnym dowodem stanu nieruchomości z daty jej wydania.

To tyle najważniejszych informacji o tym, jak bezpiecznie kupić nieruchomość.

Jest jednak wiele jeszcze wiele szczegółów, które w określonym stanie faktycznym wpływać będą na transakcje, treść umów, sposób zabezpieczenia się przed ryzykami.

Będę jeszcze o nich pisać lecz warto poddać je ocenie doświadczonego prawnika.